去库存下一招：鼓励农民进城购房或全国铺开

　　按照财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门上周五联合发布的通知，对房地产交易环节契税、营业税进行调整的方案将于今日起执行，该调整方向主要是向鼓励购房端倾斜。

　　楼市去库存是今年五大重点任务之一，春节前，央行和银监会已联合发文降低非限购城市的首付比例，2月便已打出两记重拳，还有后招么？

　　多位接受《每日经济新闻》记者采访的专家均表示，针对三四线城市这样整体房价不高而库存偏多的城市，如何利用户籍以及补贴等鼓励制度吸引农民进城购房将是重点。

　　连出两拳 政策面倾斜非一线城市

　　春节前，人民银行联合银监会发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，对非限购城市房贷首付比例进行了下调。

　　这一新规在节后开始落地，天津、厦门等二线城市也在积极落地此项政策。

　　中国银行天津分行人士告诉《每日经济新闻》记者，收入水平和个人征信记录良好的市民可获得首套房贷款最低首付款两成、二套房首付款三成的优惠。

　　根据业内人士算账，按银行首付20%，利率为4.9%，如果买一套100万的房子，首付20万，贷款80万，月供为5235.55元。如果首付比例为25%，利率4.9%，那么首付25万，贷款75万，月供为4908.33元。

　　在这个比例下，首付为20%时比首付比例为25%时月供要多还327.22元。中国银行天津分行人士表示，对很多年轻人来说，相比一下多支出5万元，购房者还是更喜欢20%首付，每月房贷增加300多块，并不是一个太大负担。

　　节后复工首周，三部委又在购房交易环节税收上发“红包”。

　　根据财政部等三部委新规，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税

　　另外，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖向《每日经济新闻》记者表示，针对非一线城市的契税和营业税的减免，将有利于降低购房成本，增加购房需求，加快房产流通，加快库存去化，降低库存量较大的三四线城市的楼市风险，促进楼市繁荣，进而提振宏观经济。

　　同策咨询报告称，从本次契税新政与330新政两个政策的叠加市场效果来看，政策面总体上有助于非一线城市首次改善或置换型改善需求积极入市。

　　眉山经验 农民进城购房占比逾六成

　　去库存歼灭战现在只是一个开始，下一步棋该向何处下？住建部高官的行踪或是一个线索。

　　2月1日，住建部副部长陆克华、房地产市场监管司司长高志勇带队的调研组一行，前往四川眉山市进行调研，调研的主题为，“引导鼓励农村居民进城入镇，促进房地产业持续健康发展，加快推进新型城镇化”。

　　有媒体报道称，陆克华在座谈会上表示，在积极鼓励农村居民进城入镇，促进房地产业持续健康发展的工作上，眉山认识高、做法好，作出了眉山成绩、创造了眉山经验，值得充分肯定。

　　根据眉山市的有关政策，符合购房补贴优惠政策的农村居民在2015年5月1日~2015年7月31日购房的，由财政部门给予300元/平方米补贴；在2015年8月1日~2015年12月31日购房的，给予200元/平方米补贴。

　　去年底中央经济工作会议称，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

　　眉山做法的确值得关注，2015年5~ 12月，眉山全市商品住宅销售面积294.5万平方米，同比增长64.26%。农民进城购房（购买商品住宅）201.14万平方米，占比高达68.3%。

　　同时，眉山将农民工市民化与楼市去库存灵活结合在了一起，该市规定：在中心城区购房户籍暂未迁出农村的，其农村居民权益不变。凡进城购房的农村居民，其子女入学一律享受城镇居民子女入学待遇。进城落户农村居民可自主选择农村居民养老保险、城镇居民养老保险和城镇职工养老保险等。

　　农民进城购房落户，不仅有效推进了商品房去库存工作，而且加快了当地推进新型城镇化建设。2015年11月，眉山市被列为第二批国家新型城镇化综合试点城市。

　　业内人士认为，鼓励农民进城购房有望全国化铺开，对于一些库存较严重的城市在实施力度上可能会更大一些。

　　中财办副主任杨伟民表示，现在有一些政策、规划、方案，列了一些问题，但是主要问题没有搞清楚。搞清楚问题，更重要的是找到产生问题的原因，找到病根，才能真正解决问题。

　　“比如说农民工市民化、农民工户籍制度改革反映比较平淡，究竟原因是什么？是基于上学、农地等问题。”杨伟民说。

　　鼓励农民进城买房有望全国化铺开

　　根据眉山市的有关政策，符合购房补贴优惠政策的农村居民在2015年5月1日~2015年7月31日购房的，由财政部门给予300元/平方米补贴；在2015年8月1日~2015年12月31日购房的，给予200元/平方米补贴。

　　业内人士认为，鼓励农民进城购房有望全国化铺开。