广州一手房库存去化周期降至9.2个月

　　根据中原研究部统计2016年1月广州一手房的库存去化周期为9.2个月,回落至正常水平。4日,广州市房地产中介协会、中原地产纷纷发布了上月广州二手楼市报告。中原研究部预计广州在2016年全面取消限购的可能性不大,而花都、南沙的一手库存较大,广州市144平方米以上的一手库存也较大,如果针对以上两方面放开限购则更有利于促进一手住宅市场。

　　焦点1.越秀区学位房成交抢跑

　　广州市房地产中介协会的报告显示,一、二月广州市二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为51.46万平方米、53.91万平方米,环比分别下滑7.56%及16.33%,同比均翻倍上升,中介促成业务占市场总体成交的58.50%。成交均价为15927元/平方米,环比下调1.68%。

　　广州市房地产中介协会指出,随着春节的临近,二手楼市步入传统淡季,加上大批非穗籍买家逐渐返乡,市场客流量显著减少,全市(含增城、从化)成交量较上月结构性减少16.33%。据前线经理人反映,目前成交的多为前几个月看房的买家,而近期看房的客户普遍会等到年后才敲定成交。虽然广州持续寒冷小雪初至,市场较去年却呈现出暖冬迹象,成交面积同比仍有逾倍上升,这得益于2015年政策宽松刺激楼市翘尾,并将交投热度延续至新的一年。预计春节至元宵前市场交易较为冷清,进入3月楼市有望迎来反弹。

　　从区域来看,越秀区小面积学位房成交较多,家长为避开春节后学位房交易的高峰期,选择在节前入市;番禺区及天河区均成交超过10万平方米,交易量共占全市总体近四成,同时两区均保持较好的交投趋势,其中番禺区同比翻升近两倍。由于外围区域以非穗籍人士为购房主力,受这部分群体春节返乡影响,花都、增城、从化三区环比跌幅较大,均在28%左右,而萝岗区在保利香雪山数宗大户型成交的带动下,成为唯一逆势上涨的区域。

　　焦点2.高价房扎堆成交

　　中原研究部通过数据分析发现上月单价在3万元以上的物业成交占比为29.14%,环比上月上涨2.4%,较去年第四季度平均水平上涨5.19%,可以看出一些实力相对强劲的买家加快置业进程。这些高端物业基本分布在3个核心区域,天河占比高达55.68%,其次是越秀27.27%,而海珠占比14.77%。

　　中原研究部客户研究主任熊小洪表示,从2015年第4季度开始广州3房以上的客户占比就几乎接近50%,而改善型客户购房对物业综合品质要求较高,成交价也相对更高。同时,2016年1月学位房成交占比为12.23%,较第四季度平均水平上涨2.76%,随着二胎政策的执行以及明年初入学的迫切性,家长族也加快入市,往往学位房的价格也较高。更为重要的是,这些对物业品质要求较高的客户也希望在年前将物业定下来,毕竟目前利率为历史低位,唯恐在年后出台新政策(取消限购),导致房价上涨。

　　焦点3.花都南沙一手房库存较大

　　近期,广州是否放松限购备受关注。2015年广州楼市的自身发展较好,一、二手住宅市场成交量都上涨,房价也相对稳定,根据中原研究部统计2016年1月一手房的库存去化周期为9.2个月,已经为正常水平,因此中原研究部预计广州在2016年全面取消限购的可能性不大,但逐步取消非常有可能的。比如:在郊区先行,从化、增城本来就未限购,库存量较大的花都、南沙有可能放开限购;为了吸引外地优秀的人才入“穗”,将购房要求的3年社保改为1年仍有可能;144平方米以上的大户型可能会放开限购。

　　如果取消限购,广州二手住宅市场反应会如何?2015年花都、南沙的二手房交易量占比分别在9%、2%,即使放开限购对二手房市场影响也较小;144平方米以上的二手房交易量占比也仅有6%-8%,若放开限购,由于高总价的限制对二手房影响也相对较小,但花都、南沙的一手房库存较大,广州市144平方米以上的一手房库存也较大,如果针对以上两方面放开限购则更有利于促进一手住宅市场。

　　从中原成交统计分析,在广州购房的外省客户占比最高的为湖南、湖北、江西和河南,占比在3%-8%左右,非广州市占比最高的为梅州、汕头、湛江和揭阳,占比在2%-4%,外地人来广州考虑到会将老人孩子接过来同住,往往多购买较面积稍大的住宅,因此成交套均面积和总价会较广州总体水平偏高。熊小洪表示,总体而言放开或放松限购对广州楼市都将带来量价上涨的局面,只是影响群体、影响的程度会有所不同。(南方日报记者 郑佳欣 何康杰)