中资出海，房地产何处掘金

　　2015年,中国房地产对外投资持续升温,房企出海“斩获”颇多。统计数据显示,仅在2015年上半年,中国对外房地产投资总额就达到66亿美元,几乎占亚洲的1/3。包括房地产企业、保险公司、机构投资者和个人投资者在内的多种投资主体均在海外房地产市场表现积极。2016年,随着政策层面的进一步放宽,中资在海外房地产市场的表现能否保持高涨的热情?本期“世经每月谈”邀请业界各位专家带来他们的观点。

　　Q1

　　预计2016年中国房地产领域海外投资将呈现怎样的趋势?造成这种趋势的原因是什么?

　　夏飏飏:预测2016年甚至2016年之后的很多年,中国房地产对外投资额仍将呈现不断上升的趋势。中国拥有庞大的资本量,而且中国资本的海外投资还处于刚刚起步的阶段,预测未来几年中国资本海外地产投资将流向更多的国家及更多样化的地产资产类型。

　　范桂娟:2016年中国房地产领域的海外投资,尤其在英美两地会持续大幅度增加。主要原因包括:人民币持续贬值,进一步推动投资者增加外币(如美元和英镑)的资产配置;中央政府大力推动投资者在海外投资,并出台了多项相关的优惠政策;国内房地产市场库存过剩、产能过剩,不利于国内资产的价格增长;国外市场成熟,资产种类繁多,流动性强。

　　纪刚:随着中国机构投资者和个人投资者对多元化投资的需求加大,越来越多的保险公司、开发商、投资基金、高净值财富群体纷纷走出国门前往海外寻找投资机会。尤其是“一带一路”政策的推出,国家开始积极鼓励企业对外投资,这促使大量保险资金寻找海外资产配置。这些资金非常看好房地产投资的高回报率、较低风险以及组合的多元化所带来的优势。预计新的一年,中国投资机构无论是主权基金还是保险公司资金都将加大海外房地产投资并不断增加房地产投资占其整体投资的比重。另外,已赴海外投资的中国房地产开发商,诸如绿地、万达、首开都会加快其投资拿地开发的步伐。个人投资者还会更偏重于住宅投资,譬如回报稳定的伦敦、悉尼、纽约等城市。有很多个人投资者因为移民的需求也会加大其在移民目的地国家的房地产投资。受人民币贬值、保险资金投资配置、国内经济增长放缓、海外营商环境优越、高品质的成熟物业回报等驱使,相信2016年中国房地产海外投资还将再创新高。

　　张平:近年来,越来越多的中国企业选择在海外房地产领域进行投资,在亚太地区,中国已经连续两年成为跨境投资资金来源地的第二名。虽然近期由于人民币汇率处于下行通道导致海外投资成本上升,可能在短期内对海外投资热度产生一定影响,但从长远看中国房企向海外投资将继续呈上升趋势。其中一个重要原因就是国内地产黄金时代已经结束,白银时代来临。近年来,国内土地市场竞争压力增大,拿地成本持续上升,而与之相对应的是存量房由于政策、经济等原因导致去化周期延长、去化成本上升,国内房地产市场投资回报不理想使房企将目光转向海外。从政策层面看,投资监管逐渐松动,政府也加强了对企业“走出去”的金融支持,而国家的“一带一路”倡议和亚洲基础设施投资银行的成立也积极推动着国内企业到相关国家进行投资。此外,得益于可以帮助企业规避相关风险的海外投资服务平台的快速发展,到海外置业的国内个人买家逐年增多,这也对国内房企产生了很大的吸引力。

　　Q2

　　哪些发达市场容易吸引中国投资者的目光?新兴市场是否值得关注?为什么?

　　夏飏飏:随着成熟发达市场资产价格的不断攀升,我们看到中国资本继续不断地在新兴市场寻找合适的投资机会。尽管近年来新兴市场的经济增长开始放缓,但仍存在不少优质的投资机会。中国开发商尤其关注新兴市场,因为其可将在中国拥有的丰富开发经验向这些发展中的新兴市场输出。

　　范桂娟:纵观全球房地产市场,我们认为美国和英国会继续吸引中国投资者的目光,并作为中国资本的首选目的地。这是因为两国与中国的收益率差距缩小,进一步推动投资者分散投资;两国市场成熟,能够提供的资产种类繁多;两国市场流通性非常高,能够快速买入和出售资产;两国市场融资渠道众多、融资成本相对比国内低;两国法律体系健全,为海外投资者提供良好的资产持有结构和税务优惠,并能够有效保障投资者的权益和资产安全;美国经济逐渐复苏,美元货币走势变强。由于很多投资者都是首次出海投资,对资本的保值和稳定性要求相对较高,建议关注英美两国的优良资产,东南亚和中欧市场也可以作为次选。

　　纪刚:全球资产配置要看不同市场处于的房地产周期的不同阶段,房地产又是宏观经济的晴雨表,所以要看当地宏观经济周期处于什么周期。总体来说,美国、英国、澳大利亚、日本仍然是中国资本海外地产投资的首选目的地。过去两年,对这几个国家的投资占中国全部海外房地产投资的70%,其中纽约、伦敦和悉尼占比最大。在投资目的地的选择上,投资者可以考虑成熟的英国房地产市场。伦敦房产市场的回报率从历史数据看总体上是好于纽约的,这是因为其融资成本低、需求量大、购买限制较少、法律税收政策环境自由。选择市场不仅考虑中国的购买者,还要考虑国际化的买家,包括本地人和其他国际化买家。此外,美国一些城市也值得关注,例如华盛顿,地价房价比较低,值得关注。而在新兴市场、金砖国家中的一些对大宗商品依赖较高的市场,比如受油价下跌和西方制裁影响的俄罗斯、币值不稳定的巴西也会出现金融性投资机会。

　　张平:美国、欧洲、澳大利亚一直是最受中国投资者青睐的海外投资目的地。具体到城市层面,投资环境更加成熟的纽约、伦敦、中国香港等世界级和区域级金融中心城市由于资产回报稳定,有利于资产长期持续增值而更受欢迎。中国商务部数据显示,2015年中国对外直接投资主要分布在中国香港、开曼群岛、美国、新加坡、英属维尔京群岛、荷兰、澳大利亚等。对前10位国家和地区投资累计达到1016.3亿美元,占到全年对外非金融类直接投资的86.1%。其中对美国投资83.9亿美元,增速超过60%。由于“一带一路”倡议的推动以及政府带动的持续投资与合作,“一带一路”沿线国家也逐渐引起中国投资者的关注。特别是该区域吸引中国跨境投资前五名的国家,即新加坡、土耳其、以色列、哈萨克斯坦和印度。其中在新兴市场哈萨克斯坦和印度,加工制造类园区建设前景广阔。

　　Q3

　　在住宅、写字楼、酒店、零售物业、物流仓储等物业类型中,哪种更具投资潜力?

　　夏飏飏:我们看到多个中国资本关注的物业类别市场及中国资本关注的区域市场均有较大的增长。另外,保障型住房、医疗地产、养老地产及基础设施类这种新兴的物业类别资产也颇具潜力。

　　范桂娟:各种物业类型都各具优势,也具备良好的投资潜力。投资者具体应该选择哪一种物业类型,要视乎其自身情况,其中包括:对某种资产类型独特倾向和了解、地区选择、投资额度、回报率要求、风险承受能力、操盘经验等因素。如果投资者对回报率有一定的要求、承担风险能力较高,并在国内有一定的操盘经验,可以考虑开发型项目。对资本保值和稳定性较高的投资者来说,则可以考虑稳定型物业。

　　纪刚:目前中国投资者主要投资物业类型以住宅开发、办公楼和酒店居多。其中住宅投资以房地产开发企业与人民币私募基金为主。相对其他物业类型而言,中国的开发商和私募基金对住宅更加熟悉和擅长。同时,越来越多的中国人选择海外置业,无论是出于教育、移民、旅游度假或是资产配置等方面的考虑,对住宅产品有比较广泛的需求。此外,开发商认为依托国内的网络和销售渠道将依旧有助于海外项目销售。不过美国有房产税,持有费用在1.5%~3%之间,并且每年都要交,不像国内零成本持有,这都是在海外投资房产时需要注意的。

　　酒店投资主要是以机构投资者和家族企业为主。相对于办公楼,投资国际知名酒店管理公司管理的酒店物业可以给投资者带来更多的品牌效应。过去一年中国在对海外的投资中,办公楼和土地交易占到最大比重,分别为57亿美元和50亿美元。商业地产的收益率总体上都超过了不少其他资产。商业房地产和住宅房地产的区别主要是:第一,交易金额、交易门槛比较高,一般人很难涉及。第二,投资过程更加复杂,需要专业的团队管理,需要职业经理人管理,不然买进来,管不好。第三,财务杠杆的推拉非常重要,而且效果非常明显,必须使用专业化的技巧来运用。第四,交易速度非常快。第五,发售方式不同,交易项目源不是公开发售的。投资核心区域的办公楼物业,可以拥有稳定的租金收入,获得稳定的投资回报,并且有很好的市场流动性。另外,在经济处于上行通道的市场,核心的办公楼物业有资产升值的潜力,投资者可以获得资产增值带来的收益。总之,建设投资者一定要选择易买、易租、易售、易管理、易贷款的来进行海外投资。

　　张平:中国投资者海外投资一个重要趋势就是从专注住宅领域逐渐向商业地产领域转变。盈石集团研究中心研究发现,在商业地产各种物业类型中,最受投资者青睐的物业类型为写字楼和零售物业。据统计,2015年上半年这两类物业交易占全球房地产投资总额的29%和19%,其余依次为开发区、住宅、酒店和工业。写字楼租金收益稳定,运营管理相对简单,市场也比较成熟,可交易项目多,是比较理想的投资物业类型。而零售物业虽然对招商、运营和管理等专业能力要求都相对较高,但投资回报率更高,资产升值潜力也更大,因此是有经营管理经验的机构投资者更为喜爱的物业类型。

　　Q4

　　在中国房地产海外投资过程中,有哪些方面亟待加强?

　　夏飏飏:中国房地产海外投资还处于起步阶段,但中国企业正在不断完善其中国及海外的投资团队。尽管海外投资经验并非短时间可以获取及积累,但是大部分中国企业在其项目分析及项目尽职调查的过程中都非常谨慎仔细,我们相信未来中国企业由于海外经验不足而产生的问题也将得到解决。

　　范桂娟:由于很多国内投资者也是刚开始涉及房地产海外投资领域,同时对国外的整体经济情况、房地产市场情况、相关的法律和税务规定等各个方面都了解不足,导致不能有效制定适合自身的投资方向和策略。戴德梁行在大中华区有一个专职的海外投资团队,海外投资经验丰富,能够为投资者提供相关建议、协助制定投资策略、选择优质的投资标的,为海外房地产投资打下坚实的基础。

　　纪刚:中国国内房地产投资者在海外市场的投资往往投资标的要看得见摸得着,投资耐心较低,要求两三年就见效;抗风险能力比较低,偏好现金流非常好、非常稳定的房地产项目。需要提醒的是,因为海外成熟市场的房地产市场与中国国内的房地产行业有很大的差异,因此中国国内的房地产投资者选择投资标的时,投资收益的期望值要根据海外市场的实际状况进行调整,海外的地产市场和中国国内市场的回报是不同的。历史数据显示,从中长期来看,海外地产投资,年均7%~8%的回报就是不错的收益水平。另外,房地产行业是非常区域化的行业,好的项目大都是场外交易。这些项目大都掌控在熟悉当地市场的机构手中,往往在市场上停留时间很短,因此投资者需要有专业团队做尽职调查,下手要快、要准。

　　在海外投资过程中,中国的投资者需要更多地去了解和学习海外市场,既要培养国际型团队,也要善于借助第三方专业机构或者当地合作伙伴,与房地产顾问公司、律所、税务规划师等专业机构合作可以更快地熟悉当地市场,了解投资标的国的投资流程和交易成本。对于境外地产开发,中国的开发商需要着重考虑的是寻找当地优秀的合作伙伴。房地产是区域化的市场,因此一定要灵活利用好当地的市场资源。同时地产开发建筑分工很细,因此购地开发的房企需要有优秀的建筑设计师、律师、会计师、建筑施工队、销售和地产管理公司。中国海外投资范围愈发扩大,对外投资的难度和风险越不容忽视。中国投资者需谨慎区别不同国家的投资策略。

　　张平:在海外投资过程中,防范、规避风险是非常重要的。首先要充分了解当地房地产市场环境,做足市场调研的功课。其次要了解当地相关政策法规,特别是资本管制、相关税费、维修管理费用、保险费用、业主权责等有可能被隐藏的风险。建议海外投资经验不足的投资者除加强自身对目标市场的研究外,应尽量与当地信誉较好的专业服务公司合作,如专业律师、税务师等,以有效规避风险。