从卖房到运营 金科股份新地产之“新”

　　5年前,作为一家来自重庆的区域性房企金科股份还未上市,自2011年登陆资本市场以来,金科股份已跻身中国百强房企前列。

　　随着当前楼市进入白银时代,被诸多券商称为新型城镇化第一股的金科股份面对楼市结构性低迷,于2015年明确提出了“新地产”和“新能源”战略。

　　经过一年试水之后,金科股份对其新战略又是如何理解的?面对新形势,金科股份又将如何做好准备?近来,《每日经济新闻》记者(以下简称NBD)对金科股份董事长黄红云进行了独家专访。

　　地产布局:坚持以二线城市为主

　　NBD:2015年以来,金科已明确发力“新地产”战略,“新地产”这个概念有何内涵?究竟“新”在何处?

　　黄红云:金科的“新地产”有两大子战略:产业综合运营商和社区综合服务运营商。

　　产业综合运营商战略,具体是指聚焦工业地产、文化旅游、大健康产业三大方向。2014年10月,金科成立总部位于北京的金科产业投资发展(集团)有限公司,专注于文化旅游、主题游乐、高新科技产业园区、大健康产业项目投资和综合开发运营,与华谊兄弟在文旅地产领域进行战略合作。

　　“新地产”的另一个子战略是社区综合服务运营商战略,即由传统的物业管理升级为“社区运营商”,集合社区居住、社区购物、教育、养老、物流、健康等功能,运用互联网思维发展多种业态和多种经营,结合O2O手段将传统地产和现代服务业结合起来,用存量经营的思路,深入挖掘客户及家庭需求,提供全生命周期服务。

　　NBD:重庆作为金科大本营,2015年房地产销售目标完成情况如何?

　　黄红云:重庆作为金科大本营,截至2015年11月30日,金科股份重庆区域公司实现签约销售金额100亿元;同时早在2015年10月,重庆金科地产的回款已经突破100亿元大关,年终将还有大幅增长。

　　2015年,金科地产重庆公司主打战略目标就是回归主城,打造城市精品项目。2015年7月14日,金科斥资13.42亿元和10.9亿元竞得主城大竹林区域两块优质土地。

　　NBD:近来,中央多次强调“去库存”,以“622”战略布局的金科如何看待这种政策调整的效应?

　　黄红云:在各种利好政策的推动下,房地产市场受供需关系影响,呈现出明显的两级分化,部分一二线城市明显回暖,呈现出量价齐升的势态,然而部分三四线城市对此表现并不明显。根据我们的研判,这样的分化将日趋加剧,但也不排除未来部分三四线城市仍然会存在较好的投资机会。

　　金科制定“622”区域发展战略,从重庆、成都的布局开始,在2014年已先后完成西安、咸阳、遵义、昆明、乌鲁木齐等全国重点城市的布局。

　　2015年,金科又进入郑州、万州、遂宁等新城市;在全国的城市布局已达到38个,进一步巩固了金科在全国区域的发展优势。

　　NBD:目前,全国楼市区域性分化日益明显,这会否影响到金科的地产布局?

　　黄红云:金科拿地有两个特点,第一,前瞻性拿地;第二,谨慎拿地。关于拿地,我们也制定了几个原则:第一,不去当地王;第二,坚持二线城市为主。

　　金科的区域布局原则,拿地遵循投入产出核算原则。对进驻的整个区域,在投入产出上有所控制。如果这个市场的承受能力达不到,第一,要控制新增的开发规模;第二,对市场接受程度差的产品类型做调整。金科拿地将以二线城市为主,比如合肥、郑州、南京。

　　对于已经进驻的城市,金科会进行深耕,但不会在新的区域做投机。

　　产业地产:掌握产业链核心

　　NBD:从注重“卖房”到关注“运营”、“服务”的转变,当前金科推出“邻里中心”、项目跟投机制、股权激励政策等,对金科企业品牌塑造、组织结构、项目销售业绩等产生了怎样深刻影响?

　　黄红云:2015年11月19日,金科股份推出一份总额高达2.07亿股的股权激励计划,占总股本的5%,涵盖了高管、中层管理、核心业务及技术人员等157名激励对象。

　　2015年6月金科正式启动合伙人计划,制定了公司员工跟投房地产项目公司管理办法,将项目经营效益与跟投员工个人收益直接挂钩,实现收益共享、风险共担。

　　不管是股权激励,还是项目跟投资机制,都是对金科未来发展前景的信心体现,而信心的根基是公司良好的产业发展和布局。

　　NBD:同样是新地产,金科要实施“产业综合运营”,这方面最新进展如何?怎么规避“地产化”陷阱?

　　黄红云:2015年11月9日,金科集团与亿城集团意向共同打造的重庆首座健康科技新城在两江新区落地。

　　重庆两江健康科技城是立足于打造成为重庆的高端科技产业发展区、创新创业要素聚集区、大健康产业示范区的目标,该项目范围内将重点发展大健康、软件开发、移动互联网等新兴业态。

　　金科还将在长三角、京津冀及重庆区域加大对于产业园区地产的布局。

　　其次是文化旅游运营。2014年12月31日,金科取得四川省遂宁市仁里古镇一宗地的土地使用权,计划投资35亿元建设仁里古镇文化旅游地产项目。2014年10月12日,这个项目建设正式启动,这个项目是集文化旅游、休闲娱乐等一体的文化旅游综合性项目。

　　NBD:在产业地产领域,金科作为房企出身,又如何发挥自身优势?如何与产业链上下游无缝对接?

　　黄红云:掌控产业链关键环节,合作共赢。我们充分发挥房企开发领域的优势,坚持合作共赢理念,积极利用合作方资源,掌控产业链关键环节,提升后续经营服务能力,为产业园区提供全方位服务。

　　在四川遂宁打造的仁里古镇文化旅游项目,则是金科与国内著名的影视与文化娱乐领军企业华谊兄弟合作。