房地产市场“稳”字当头

　　无需赘述房地产之于中国经济的重要性,无论对于个人、企业还是政府,房地产几乎在中国经济高速发展期,成为永不过时的话题之一。上周五、周六在深圳五洲宾馆,一场名为中国金融稳定与房地产风险国际论坛如期举办。作为会议的主办者之一、普林斯顿大学教授及香港中文大学(深圳)经管学院学术院长熊伟表示,在中国很多城市,人们都要付年收入10倍甚至12倍的资金购买房屋,其实这也是源于人们对中国经济高速增长的期望。与会专家的研究报告认为,中国房地产市场不会引致金融风险,因为政府已采取有关措施。

　　香港中文大学(深圳)联合国际货币基金组织及普林斯顿大学举办此次国际论坛,邀请了一批国际金融界的顶尖人物研讨中国金融市场的热点问题。熊伟教授透露,除了本次国际论坛,香港中文大学(深圳)自2016年起,还将在每年5月与美国国家经济研究署联合举办“中国经济论坛”,定期聚集国际和国内学术界与政策界精英研讨中国经济发展及其与国际经济和金融市场接轨中遇到的新问题和新挑战。

　　美日市场前车之鉴值得重视

　　专家们之所以格外重视中国房地产市场的稳定性,是因为早在许多年前,美国、日本的房地产市场波动已经对本国经济造成了严重影响,实为前车之鉴。提到上世纪80年代的日本,“疯狂的房价”几乎是人们当时对其经济的第一印象。国际货币基金组织宏观经济发展部主管Prakash Loungani博士给出的说法是,日本房价在上世纪80年代中期增长了40%,崩盘之后就出现了迷失的10年,人们收入增长不变,而房价跌了40%。中国驻美国使馆公使街参赞王焱侠也提到了日本,她指出,当时东京23个区的房地产价格增速超过美国,最后日本的房地产泡沫爆发,也就导致了日本20年的经济不振。

　　新世纪后,类似情况也在美国出现,Prakash Loungani指出从2001年到2006年,美国房价增长了30%,崩盘之后,全球金融危机随之出现。次贷危机产生的全球金融海啸想必还令人记忆犹新,房地产市场保持稳定的重要性,也就不言而喻了。当然,治理不稳定的市场需要付出相当大的代价,Prakash Loungani以爱尔兰为例,“爱尔兰政府为了治理房地产崩盘所付出的代驾就是全国GDP的40%,都已经用在了这里”。

　　对于中国房地产市场,与会专家持中性态度,曾任中国人民银行副行长,现任国际货币基金组织副总裁的朱民为大会录制了一段视频,他提到中国的房地产市场情况时指出:“众所周知,中国房地产市场的空置率仍然比较高,抵押贷款水平还是比较低的,但是我们还是有比较高的债务比例,而房地产市场也和整个金融市场紧密联系在一起,所以,如何帮助房地产市场进行平稳的软着陆,同时维护金融稳定,我觉得这是中国经济转型当中面临的重要问题。”

　　从数据里读懂中国房地产

　　宾夕法尼亚大学沃顿商学院教授Joseph Gyourko与他的同事收集了中国35个城市的房地产市场数据,一、二、三、四线城市均收录其中,根据研究分析,Joseph Gyourko发现深圳房地产仍处在供不应求的状态下,“基本面非常好”,但在其他城市,情况并不都十分乐观。

　　研究显示,中国房地产从2004年开始飞速发展,2004年到2007年期间,价格涨幅大概在50%左右,2007年、2008年的时候,价格上涨更是达到65%左右。经过了2008年金融危机的小幅度波折后,2011年起,中国房地产呈现了平稳过渡的态势,Joseph Gyourko指出中国房地产市场目前平均年增长略微超过了14%。“在2009年到2013年期间,平均每季成交地块数量是500个左右,2015年三季度大概是每季度有200多个地块成交。所以地块成交量下降了40%,这是很大的下降幅度。”Joseph Gyourko指出,目前中国土地开发商的扩张有所减缓。从35个城市的调查来看,沿海城市深圳、北京、杭州、上海房地产供应是小于预期的需求;第二个梯队城市如成都、重庆、天津、西安,房地产供应至少大于预期需求30%。当我们看到中国房地产价格上涨的时候,就会猜测是否出了问题?因为中国经济发展非常快,而且中国的房地产价格以及经济的起点是比较低的,所以它发展非常快。一线城市北上广深的房价,其实还有其增长的合理性。有专家认为,中国房地产引发金融风险的可能性比较小。宾夕法尼亚大学方汉明教授的报告认为,中国房地产市场并不容易激发大的金融风险,虽然有很多地方政府的债务,但央行已经采取了一些措施来减少地方政府债务,同时对于房地产开发商的借贷也有一些新措施。

　　较为成功的深圳式转型

　　从宏观的角度看,虽然高企的深圳房价往往是人们议论的中心,但从城市经济的占比来说,深圳的固定资产投资已经趋于稳定。深圳市前副市长、哈工大深圳党委书记唐杰在会议上透露,他和熊伟教授曾达成过一个共识:“房地产泡沫实际上一般是在一个大的繁荣期的尾部,是资产泡沫的一个反应。从中国的情况看,它正好和中国经济转型发生很密切的关系。”

　　从2010年到2014年,研究固定资产投资占GDP比例时唐杰发现,“我们的投资率是从62%到了81%,对于投资的依赖没有降低,是提高了。”但北京、上海和深圳三座城市,在这期间的固定资产投资占GDP比例持续下降,唐杰认为,这说明了深圳在这一轮转型中,基本完成了依赖于投资的数量型增长过程。

　　“这样的转型过程,让深圳从渔村走向现代。这大概完成了四步,第一个是前10年,深圳基本上就是OEM,那时候外商优先、出口优先,加工装配优先。第二步深圳变成山寨,什么叫山寨?就是深圳制造。这样的过程,深圳形成了靠模仿大规模生产的过程。在第三个阶段,深圳就开始出现了华为、中兴。到第四阶段深圳就变成科研机构、创新型企业的高速成长,我不知道全球哪个城市可以拥有330个上市公司,全球任何交易所都有深圳的公司上市,其中2/3是科技企业。最后一轮的过程是10年前开始的,当时最出名的话是‘深圳被谁抛弃?’当时深圳大量的企业流失。但这为新型企业腾出了空间。深圳其实走到今天,最核心的是依靠什么?依靠持续的、坚定的、市场化的改革开放。我们现在说供给侧改革就是市场,当然政府不是不发挥作用,政府的作用是引导新兴产业竞争性发展。”

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　　美媒称中国楼市无崩盘迹象

　　新华社北京12月21日新媒体电 美媒称,中国的房地产危机仍未出现。很奇怪,那些一直声称中国的房地产市场状况比美国2008年时还糟糕的人,还被请去对着数百万电视观众大谈中国问题。

　　据美国《福布斯》双周刊网站12月18日,像通常那样,中国人口最多的北京、上海、深圳和广州的楼市价格上涨幅度最大。这些地方的房价涨幅在百分之十几或者较高的个位数,而深圳房价更同比上涨了40%以上。

　　报道称,存款减少,国内生产总值增速下降。中国人却比以前更富裕了。房地产就是他们的存钱罐。中国房地产市场的崩盘呢?丧失抵押品赎回权危机呢?破产的开发商呢?

　　报道称,二三线城市的房价增长要缓慢得多。11月一些城市的价格上涨还出现回落。

　　值得注意的是,2015年底,受景气年份增加的库存过剩的抑制,房地产投资增长仍然疲软。但是,让我们面对现实,那些两三年前曾说中国的房地产市场会崩盘,并让美国的丧失抵押品赎回权危机看上去像儿戏的人已经失去了信誉。

　　报道称,美国PNC金融服务集团高级国际经济学家比尔·亚当斯认为,中国的房地产市场对于2016年的国内生产总值增长来说仍然是不利因素,“但这些数据看上去更像是一次旷日持久的萧条,而非崩盘”。(上官文复 郑安之)