2016年深圳楼市还会“疯狂”下去吗？

　　2015年,尽管经济仍旧在“寻底”、内需也比较疲软,但我国楼市重归火爆,重点城市地王频出、楼市量价明显上涨。这其中,作为楼市“优等生”和“风向标”的深圳,其楼市之火爆不仅超过了过去任何一年,也远远超过了其他重点城市。根据国家统计局的数据,截止2015年10月,深圳房价连续11个月领涨全国,同比上涨40.5%,这一涨幅将其他城市平均仅“个位数”的房价涨幅远远甩在了后面。

　　房价高歌猛进,但购买力没有被甩开。截止11月,今年深圳新房和二手住房成交面积同比分别增长83%和138%,不仅冠绝一线城市(京沪穗平均销售增幅在50%左右),也有望刷新本世纪以来深圳的成交新高,甚至超过2009年“扩大内需”时的规模。即便11月是“金九银十”后的淡季,代表性强的二手房成交量连续三个月(8-10月份)下滑,10月成交不足7月高峰期的一半,预示着需求透支后进入回调期。但是,11月淡季不淡,新房和二手房成交面积环比逆势增长7.7%和16.2%。而且,11月还创造单体最大项目(1637套)被万人疯抢和6小时“日光”的纪录。

　　2016年,深圳楼市能否延续2015年的“高亢”走势?从近期专家和机构预测来看,可谓判若水火。“看多”的不在少数,甚至有人乐观地认为深圳房价将赶超香港。原因有两个方面,一是基本面支撑,比如在人均GDP、人均可支配收入、人均存款、第三产业增长、适龄购房人群占比、创业主体占比、非主板上市企业总数等多个指标,深圳位居“全国第一”,但住房自有率仅30%、90平米以下的存量商品住房占比近60%,这意味着无论是首次购房,还是改善型购房,未来的需求潜力和支付能力都很大。

　　第二是供求关系分析。首先看中长期供求关系,CRIC数据显示,2009-2015年,深圳“招拍挂”出让的住宅用地占比一直在下降,7年来的平均占比仅9.1%,2015年前10个月,这一比例仅1.3%。近年来,深圳90%的新房依赖城市更新供应。但是,易于推进的更新项目所剩无几,剩下的都是谈判周期长的“难啃骨头”。另外,房价上涨推高拆迁成本,而更新后的片区功能趋于完善。因此,房价在中长期内上涨的预期很强。

　　再看短期内的供求,中国指数研究院的数据显示,截止11月30日,深圳商品住房可售面积411万平方米、38420套,按过去12个月月均销售面积算,可售商品住房仅够7个月消化,已经连续11个月跌破供求警戒线(12个月)。这一去化周期不仅低于一线城市目前9.5个月的平均水平,也低于40个重点城市目前14个月的消化周期。因此,若后续推盘不足的话,可能会出现“无房可卖”的局面。

　　但同时,“看空”的也有。近日,有媒体列出2016年楼市降价压力最大的20个城市,深圳赫然在列;也有业内人士认为,深圳房价收入比(20.2)高居全国榜首,即便是人才也买不起房,很多人才和企业搬离深圳,高房价不可持续。笔者认为,“看空”或“看多”前,要分析即将过去的一年,深圳房价暴涨的原因。楼市基本面,如供求关系、人口年轻、货币政策宽松等,过去几年也一直存在,不能成为深圳房价今年暴涨的解释。

　　通过楼盘调研和购买行为分析,笔者判断,股市财富效应、创业企业集中,叠加货币宽松、融资便利,造成短期内购买力迅速提升,才是本轮深圳房价暴涨的元凶。目前,深圳开户股东账户超过1200万,而2014年深圳常住人口仅1077万人,人均股票账户全国第一。截至2015年一季度,深圳新开户超过57万,占广东省同期新开户的67%,也是此轮牛市全国新开户最多的城市,极大地享受到了股市的财富效应。

　　同时,2008年后,借助积淀的产业基础和互联网迅速发展契机,深圳从山寨之都转向创业之都。狭小的空间集聚了2000万人口、1000多个产业园区、185.8万户商事主体。大众创业和万众创新的激励,加上多层次资本市场支持,深圳迅速成为互联网之都、创业之都(集中了2/3的私募)和中国的“硅谷”。2014年,深圳新增中小企业19.6万家,上市备案企业940家,中小板和创业板上市企业数连续8年居国内大中城市首位,迅速出现了一批富裕群体,他们是购房的主力。

　　同时,在“三期叠加”的背景下,新经济(互联网、高科技等)在体量上、动力上还无法填补经济下滑空白。于是,经济增速“下台阶”叠加转型困境,部分企业主选择退出实体经济。同时,购房成本降至历史最低,货币政策极其宽松,北上广深等特大城市的房子是既能防止贬值风险,又能获得平均收益的最佳投资品。因此,这些城市的房子也就进入了高净值人群大类资产配置组合中。由于深圳楼市体量较小(每年新房销售规模仅为北上广的1/3-1/2),高净值人群购房明显抬升房价,并改变了市场预期。同时,“3.30”新政刺激改善需求,加上首套房增值的积淀,“换房需求”空前高涨。由此,房价在整体需求攀升的推动下不断上扬。

　　笔者认为,首先,2016年股市不再可能出现类似于2014-2015年的财富效应,高净值人群购房不会像2015年那样高涨;其次,改善型需求前期释放较多,加上房价“上台阶”,新增需求释放被制约;再次,2014年深圳人社局发布的工资平均数仅4360元/月,意味着目前的房价将绝大部分刚需甩出去了,有效需求空间收窄;最后,深圳房价前期上涨过快,客观上有回调的诉求,这与2007年股市财富效应推动深圳房价上涨(连续数月领涨全国)后的回调是一个道理。

　　但是,由于货币政策宽松不变,房贷利率降至历史最低,可谓购房好时机。像深圳这样的特大城市,其人口和产业集聚能力继续提升,特别是在经济下行时期,刚需和投资需求等购买力后劲很足。再加上,深圳主城区旧改如火如荼,区域功能和价值不断趋于完善,房屋整体升值前景被看好。由此,房价也难以出现明显下调。总之,自身调整诉求和货币宽松是作用深圳2016年楼市向下和向上的两股力量。笔者认为,由于需求量不可能像2015年那样高涨,高房价在2016年略有回调是大概率事件。 (作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)