观点：负利率时代一线楼市难大涨

　　8月,70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨1.7%,自2014年9月以来首次转正,这也是最近16个月来首次出现半数城市房价上涨。

　　业内专家认为,随着房地产调控六年来最宽松政策出台,以及连续降准降息带来的负利率时代,房地产保值增值功能彰显。但当前楼市并非整体向好,而是仅限于一线城市及部分二线城市,绝大部分三四线城市的楼市仍在泥潭中苦苦挣扎。

　　深圳、北京、上海等一线城市的房地产市场,因库存积压较小,近期上涨速度较快。不过,笔者认为,投资者不要对一线城市房地产市场的上升空间有太多幻想。

　　首先,一线城市房价泡沫过大,近期的上涨主要购买力是投机性需求,所以不可持续。9月上旬北京新建纯商品住宅成交2421套,比上月同期下跌37.6%,目前代表市场主流需求的改善型购房人群很难支撑房价。鉴于一线城市民众现在根本买不起商品房,所以房价越高,购买力就越衰减。

　　其次,只有外来人口不断涌入,并且有足够经济实力买房置业,一线城市的房价才能长期维持高增长。即使在北京,由于公共资源和城市配套设施等与人口增长之间的矛盾日益显现,北京人口流入已呈放缓态势。其中,人口增速从2011年的2.9%降至2014年的1.7%,达“十二五”以来的最低水平。克而瑞研究所的一份报告指出,北京等一线城市人口流入的放缓将抑制房价上涨空间。随着北京等一线城市人口流入进一步放缓,其房价继续上涨的空间也非常狭小。

　　再次,中国的人口年龄结构趋于老化将直接影响未来的住房市场。根据2010年人口普查数据,不论是哪一类城市,15岁以下人口占比均显著减少,而1至4岁年龄段占比更是急剧降低。按时间推算,这正是计划生育后第一批独生子女(80后)的孩子。人口年龄结构老化将直接影响未来住房的市场需求,一二三线城市都将面临这个问题,那些仍然可以吸引外来人口流入的发达城市受影响相对较小,而人口流出的城市将会雪上加霜。

　　同时,这些年来随着住房市场化改革的推进,各线城市市民的居住条件都得到极大改善,未来居民继续改善居住条件的需求已经远不如前些年那样迫切。从2000年到2010年,全国人均住房面积增长了72%,分地区来看,最低的省份(直辖市)人均住房面积增幅也达到40%。

　　前几次负利率周期都将房价推上一个新台阶,但是这一次负利率周期要想使房价快速上升已不太容易。对于三四线城市来说,去库存仍然是开发商未来很长一段时间内要面对的课题。而在一线城市,由于房价均价不断攀升,远远背离当地居民的购买力,加上一线城市人口导入趋势正在放缓,人口老龄化趋势正在上升,市民住房需求整体已有较多改善,所以仅靠需求端的力量也很难将高房价继续上推,负利率也再难使房价出现飞涨。