房价大起大落 北京周边买房三年收益不如理财

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　　 去年上半年，“京津冀一体化”的出台曾让环京楼市再次风光了一把，保定、廊坊、燕郊等地的“抢房”大戏如今依旧历历在目。但好景不长，很多投资客在买房后才发现，自己投资的非但不是想象中的“金矿”，而更像是摆脱不了的“烫手山芋”。

　　 虽然从外表数据看，很多投资客买到手的房子，并没有出现房价下跌的亏损，但高额的交易税费让他们的房子在与供应量庞大的新房比较中，价格上没有半点优势。另外，被透支的环京区域和自住房，对买房人的分流以及缺少大型的联网中介公司，都让二手房流通环节十分不畅，一套房子半年甚至一年都卖不出去已成常态，“有价无市”也让环京楼市成了投资客的噩梦。一位廊坊当地的中介员工介绍，如果没有大幅优惠，户型没有朝南的房间，那么房子变现就更加不可能。于是，蜂拥而至的投资客就这样被套牢了……

　　 三年前40万买的房42万无人接手 “大北京”光环下投资客被套牢

　　 与很多在廊坊、燕郊、香河等地买房的北京人一样，刘强(化名)在北京有稳定的工作和居所，但囊中并不富裕的他，又想依靠楼市增长财富，于是就随大流地选择了不限购且房价较低的环京区域投资买房。

　　 “十万元的首付款，全精装修的小户型，城市最核心的地段，万达广场的盛名，怎么样看都不会亏本的。”谈起2012年在廊坊万达广场的投资买房的经历，刘强表示，当时通州和大兴的房价都超过了两万元，而稍远一点的廊坊只有大几千的价格，并且项目还包括万达百货，万达影院等，这在他看来都是未来升值的保证。不仅如此，投资成本还相对较低，刘强向北京青年报记者介绍到，当时买房允许分期付款，两年时间内付清38万元的总房款，就可享受全款购房的折扣优惠。最后收房时加上些税费和杂费，总计购房成本也就是40万元左右。

　　 按照刘强最初的想法，买房一年后就以不少于50万元的价格卖掉，挣点快钱。但令他意想不到的是，即便2013年万达广场正式开业，也没能拉升房子的价值。刘强调侃道，最初感觉自己发现了一座“金矿”，但没想到在他看来万分保险的项目最后却成了甩不掉的“烫手山芋”。

　　 一直忍到去年，“京津冀一体化”的提出和环京楼市的抢房大戏，让刘强再次看到了“机会”，急欲抽身的他，抱着赚些“理财”钱的想法，只在当地中介挂了42万元的价格。但令他倍感失望的是，即便只是42万元的“低价”，挂牌至今，大半年的时间，依旧过问者寥寥，少数打电话咨询的，也都诚意不足再也没了下文。

　　 投资了三年，到现在挣两万元都是奢望。上周刘强再次赶到廊坊万达广场，他又找了三家中介并登记了卖房信息。“42万元对我来说已经是底线了，再卖不出去就干脆转租算了，毕竟是商业中心，一个月租金能在1600元左右。”刘强告诉北青报记者，2013年开业后，他去了廊坊万达广场不下十次了，感觉人流量也不少，商业越来越繁华，怎么卖房这么难呢？他始终都没有想明白。

　　 涨势之外的“环京”楼市 二手房中介给不出卖房期限

　　 带着刘强的疑惑，北青报记者调查发现，事实上不止是廊坊，很多环京区域的二手房都面临卖房难的困惑。

　　 即便是在去年上半年，受“京津冀一体化”影响，环京楼市价格普遍上涨时，周边的二手房市场仍旧表现逊色。

　　 以位于将通车的京台高速边上的永清为例，虽然目前房价已涨至7000元/平方米，但2011年在永清以3000元/平方米买了3套房的张先生，最近想以原价3000元/平方米价格甩卖，同样无人问津。

　　 在固安新城做二手房交易的嘉诚房产一位门店经理介绍，他代理的永定河·孔雀英国宫二手房项目，售价约7000元/平方米(目前英国宫新房售价9500元/平方米)。“很多二手房还没有拿到房本，不太好卖。而且二手房涉及交易税费及过户费，即使价格低于一手房也不好卖。”上述门店经理表示，最令他担忧的是，周边新房供应充足，且房价还有松动的趋势。别看新房涨价对于二手房没能起到拉升作用，但一旦新房降价，那二手房无疑就更难卖了。

　　 即便是房地产交易市场相对成熟的燕郊，也面临二手房难卖的处境。在记者走访一家名为兴达恒远的中介门店时，里面仅有二三个业务员在忙着给客户打电话。“您想买哪的房子？”业务员看见记者后来了兴致也提高了嗓门，但当了解到记者不是买房，而是咨询卖房事宜时，业务员的态度也冷淡了许多，“房子有的是，我们也不确定什么时候能卖掉。”当记者再三询问交易周期有多长时，业务员打开了一个柜子指着里面的二三十把钥匙说，“你看，房源是很充足的，真的不能保证多久能卖套房子，不过，位置好朝向好，价格低于市场价五万元左右的，那估计两三个月就能成交，不好的话半年或者一年也没谱”。

　　 随后记者又走访了恒华房产、中房置业等多家中介公司，得到的都是雷同的答复，卖房没有时间表。

　　 正是在这样的大环境下，很多环京楼市的房产投资客都处于被套牢状态，坚决割肉出局者，只是少数，一般都选择出租，或者干脆空置，也有一些是以高于市场价很多的挂牌价挂在中介门店上，拒绝亏损出售。

　　 每年都有利好消息 落地的却没几个

　　 即便已经有很多先行投资者被套在环京楼市的大坑里，但环京区域每年仍能爆出各种各样的利好消息，吸引着一批一批新的投资客进入。

　　 即使不算上去年最为火热的“京津冀一体化”概念，环京楼盘仍旧频频出招，制造着新的利好。去年12月底，北京地铁6号线二期刚一通车，燕郊就有楼盘宣称开通幸福公车，从燕郊的楼盘项目直达6号线最东端的通州潞城站，但据当地居民反映，该公车车次很少，噱头意义更大，并不能解决出行问题。

　　 不仅如此，环京区域“即将”加入北京010开头的区号，城铁与北京相连，第二机场落户等利好等更是屡屡被环京区域的项目拿做宣传，但实际上这些利好要么是捕风捉影，要么就是距离落实还有好几年的时间。

　　 有业内人士表示，除了部分刚需外，燕郊、廊坊等地来自北京的购房需求中，有相当一部分是投资性需求，而投资性需求主要看预期。虽然京津冀一体化确实给环北京楼市带来了一些利好，但长期过度的透支，导致环京楼市已经处于价格高位，缺乏稳定的投资收益。

　　 “环京”楼市价格被过早透支 投资者遭遇房价大起大落

　　 也正是由于北京周边地区楼市的需求以投资性需求为主，使得这些地区的房价弹性比较大，市场好的时候房价涨得很快，而市场差的时候跌得同样很快。“这些地区的房地产市场不具备稳定的保值增值能力。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

　　 来自58同城的数据显示，燕郊房价从2012年的均价6000元/平方米，涨至目前的1.1万元/平方米。廊坊楼市则从2012年的5000元/平方米，涨至现在的7000元/平方米。受益于北京第二机场的建设，固安楼市从去年一路疯涨，从6000元/平方米一下子跳涨到万元左右。

　　 过高的价格，在利好趋于平静后，很快出现了回落。

　　 位于保定的某项目正在销售90-140平方米的高层产品，售价约为5500元/平方米。“现在的价格很划算，去年项目的底层板楼还卖出过7000元/平方米的价格”，销售人员告诉记者。就在去年5月份，保定因为“副中心”的消息而出现价格暴涨，很多楼盘的售价都突破了7000元/平方米，如今看来，也早已恢复了平静。

　　 另外，早已冲破万元门槛的燕郊楼市，近期房价也松动明显。某项目此前卖出过售价12000元/平方米的价格，现在9800元/平方米就能买到。

　　 一位熟知燕郊楼市的业内人士表示，庞大的供应量和提前透支的利好，让燕郊的多个在售项目举步维艰。起起伏伏的价格，对于追求稳定收益的投资客来说，更是大忌。

　　 自住房分流“环京”楼市买家 投资客面临无人接盘

　　 不仅是价格波动的影响，对于那些有接盘可能的刚性需求而言，环北京地区也不再是一个很好的选择。相比之下，北京的自住房项目似乎更有吸引力。这也进一步加剧了环京区域房产投资客的脱身难。

　　 目前北京不少自住房项目的均价都在15000元/平方米以下，其中大兴区采育镇满庭芳项目的均价只有9500元/平方米。尽管大部分自住房项目的价格比起北京周边地区的房价仍然要高不少，但这些项目毕竟还是在北京。并且一些自住房已经将选房人群放开到非京籍和非优先家庭，像大兴的采育自住房就有216套提供给了非京籍和非优先家庭。

　　 因此，对于刚需人群来说，既然在北京也有希望买到低价房，那就没有必要舍近求远到外地买房了。

　　 对于投资客来说，可能接手的买房人也会越来越少。更倒逼了环京楼市的价格调整。

　　 中原地产首席分析师张大伟认为，环北京地区一些项目的降价可能只是开始。以目前这些地区去库存的速度来看，开发商们的资金压力将会越来越大，降价的可能性也会越来越大。

　　 也有业内人士建议已经买房的投资客“走为上计”，在区域房价起伏不断，接盘者寥寥的背景下，建议购房人要放正心态，寻找适当的时机卖房脱身。（北京青年报 记者 李桁）