11月份郑州商品住宅销量稳中有升 价格再度反弹

　　经过连续的放松限购、限贷、降息等政策利好后，多地楼市持续火爆，成交量稳中有升，而成交均价更是告别多月来的“持续下行”，迎来“止跌回升”。对以刚需为主的郑州楼市而言，量价集体反弹意味着市场筑底成功。而在第三方分析人士看来，政策面的利好将有效促使积压的需求集中释放，从而有助于市场成交量回升。

　　数据

　　销量稳中有升

　　价格也再度反弹

　　第三方机构同致行提供的数据显示，今年11月份，郑州市商品住宅供应63.8万㎡，同比下降51.1%，环比上升82.9%，而月内商品住宅共销售52.1万㎡，较上月略微上涨，环比上升6%，同比下降44.4%。商品住宅依然是供过于求的状态，供求比为1.22。

　　值得注意的是，随着成交量的稳中有升，商品住宅的价格也再度反弹，本月成交价格8895元/㎡，较上月8818元/㎡上涨了77元/㎡，环比上升0.87%，同比上升13.75%，价格为年内新高。

　　数据同时显示，郑州市商品住宅市场的库存量在进入2014年下半年之后直线上升，供需矛盾加剧。自5月份开始，连续5个月供应处于高位，直至10月份，供求态势才略微有所缓和，但本月供应63.8万㎡，销售52.1万㎡，依然供过于求。

　　价格由供求关系决定，判断房价走势，库存量是一个重要的指标。同致行监测数据显示，郑州市商品住宅整体库存量452.7万㎡，按照近3个月月均48.9万㎡的去化速度来看，去化需要9.3个月，较10月份8.3个月的去化周期有所上升，但较其他物业形态来说，商品住宅去化压力不大，库存量合理。

　　结构

　　刚需支撑楼市，后市成长可期

　　数据显示，今年11月份，商品住宅销售的主力军依然是80~90㎡面积段，本月共计销售18.93万㎡，较10月份16.89万㎡的销量增加了2.04万㎡，环比上涨12.1%，占全月销量的36.3%。此面积段本月销售均价8067元/㎡，和上月8057元/㎡的价格基本持平。此面积段为刚需客户置业的重点面积段，因此也基本为刚需项目。

　　成交结构数据再次印证了“刚需支撑楼市”的观点，而在业内人士看来，这个刚需群体还有巨大后劲。

　　值得关注的是，郑州房地产市场的刚需购房群体不仅有本地客户，来自周边地市的买家也在不断增加。房价点评网(郑州)首席分析师赵爽表示，郑州房地产市场上有67%的购房者来自周边地市，“历年来不管政策、经济如何波动，郑州的市场表现基本稳定。主要是因为郑州是以刚需为主的城市，需求旺盛。各开发商的产品供应也是以刚需为主，投资和改善型的客户偏少，这是限购政策也难以引起市场大波动的主要原因。”

　　而在胡葆森等业界大佬眼里，河南是一个人口大省，郑州是一个比较特殊的省会城市，河南各地市有实力的购房者，都会首选在郑州买房，相对而言，需求还是比较大的，所以市场的前景可期。

　　分析

　　政策放松推动回暖，降息促进成交量回升

　　对于楼市的筑底回升，业界认为是大势所趋。从9月开始，政府每个月均有政策大招放出。9月限贷松绑，10月公积金新政，11月更是宣布2008年以来最大幅度降息。

　　分析称，随着限贷松绑，改善型需求释放，但银行基于成本考虑，并未出现大幅下调贷款利率的局面，“7折利率”在执行上更是“几无可能”，但新政依然鼓舞了很多购房者，在一定程度上影响了购房者的预期，促进房产市场的成交。

　　同致行认为，相比起限贷政策偏重于改善型购房者，降息则是直接将矛头对准了市场的中坚力量——刚需。当然限贷松绑和本次降息形成叠加效应，对已还清购房贷款的改善型需求来说将大幅降低按揭成本，促使这部分需求持续入市，形成对楼市进一步托举的效应。

　　“一方面促使开发商加大推盘力度，整体供应持续增长，另一方面也有助于提升有实际需要的购房者的支付能力，对仍在观望的购房者的信心和预期会有莫大的提振，短期内前期积压的需求将会集中释放，从而有助于市场成交量的回升。”该分析人士称。

　　关注

　　土地市场回暖，开发商看好后市

　　随着市场的探底回升，对后市的信心也在加强，最明显的一个案例是土地市场的回暖。

　　中原地产市场研究部统计数据显示，截至11月18日，全国四大一线城市北京、上海、广州、深圳的住宅土地成交全面创造历史纪录。四大城市的住宅土地出让金总和3037.9亿元，历史上首次突破3000亿元大关，全年将有望突破3500亿元。

　　从9月开始，万科、远洋等房企已经多次出手在一线城市拿地。信贷政策的松绑使得一线楼市已经出现了企稳的迹象，随着各类救市政策的出现，四季度部分房地产企业可能会进入土地市场期待抄底。另外，不少房企认为，一线城市土地市场竞争虽然激烈，但是与三、四线城市相比，风险仍然较低。

　　克而瑞研究中心分析师严婧说，在“忍”了大半年的时间后，房企的补仓需求已经“忍无可忍”。一线城市以及供求关系相对均衡的二线城市可以说是房企的主要销售来源，一、二线城市的项目加速去化后，企业的土地储备急需补仓。

　　土地市场向来是楼市的晴雨表，开发商的抢地热情高涨也证明他们对后市依然看好，这对于普通购房者来说，更像是一个催促入市的信号，值得大家关注。

　　机构视点

　　CRIC：

　　卖房炒股靠谱吗?

　　11月22日央行降息利好政策发布之后，A股打了鸡血似的各种涨停板让不少股民做梦都在笑。目前上证指数已经直逼3000点，机构普遍唱多，股民对牛市到来也一片欢腾。而与股市的热火朝天相比，房地产市场依然处于调整震荡阶段，颇有“今市苦房久矣，吾闻房产势弱也，不当买，当买者乃A股牛市”之境，于是曾经在2007年的大牛市中出现的“卖房炒股”的呼声越来越高。那么问题来了，是应该继续投资房产呢，还是卖房炒股?

　　股市牛了，房市弱了，加仓股市自然不在话下，但是真的要不顾一切地卖房炒股吗?不尽然吧。我们认为，对于卖房炒股，刚需还是不要凑热闹了，核心城市核心区域的购房投资者也要慎重考虑。但是对于一些入手了“不能买的房子”的，还是可以考虑换个投资方式的。

　　刚需自住型客户毕竟目前使用需求大于投资需求，股市再火，还是有风险，卖房炒股，届时露宿街头就不好了。核心城市核心区域的购房投资者对于卖房炒股也应该慎重，毕竟房地产市场上有一句投资名言——“地段!地段!还是地段!”土地的稀缺性决定了这些区域房子的保值增值性强，房价也是易涨难跌，与炒股相比投资风险小很多，因此没有必要非要“铤而走险”，卖房进股市。

　　手上有或者打算买这几类房产的，不妨考虑考虑股票。一类是投资房地产市场较差的二、三、四线城市的住宅的，此类地区房地产市场大多供过于求，且升值空间小，甚至贬值也是有可能的，尤其是所谓的新区，往往楼多人少。另一类则是手上持有或打算入手“不能买的房子”的，主要包括城市新区销售型写字楼、传统专业市场、旅游地产、办公产权类住宅和二、三线城市的远郊养老大盘五大类，这几类房子存在供应过剩、使用不到、回报无门等各种各样的问题，发展前景堪忧。所以如果有这些前景不太理想的项目在手，与其坐等投资落空，不妨考虑卖房转战股市。

　　总体而言，投资者还是要根据自己的风险偏好、实际投资状况来细细考量，不妨自问一句：我适合卖房炒股吗?熊市持续了这么久，今天这样的情形也是千载难逢啊!不过还是要友情提示大家：牛市是大家的，亏本是自己的。(注：CRIC是中国房产信息集团的缩写简称)