“新一线”城市商业地产创新之成都玩法

　　在经历了多轮楼市调控之后，商业地产成为不少房企业务转型的避风港。一时间，各大城市的商业综合体遍地开花。其中，以成都为代表的“1.5线”或“新一线”城市，很快成为商业地产主战场。

　　然而，随着各路资本纷纷抢滩，商业地产供应端激增，需求端疲软的格局日渐凸显。为此，成都房企不得不各出奇招，寻求突围之道。如蓝光地产祭出了“零首付、零月供”的销售模式，也有写字楼积极申报美国LEED绿色认证，此外，还有企业开始尝试REITs（房地产信托投资基金）。

　　成都商业地产“围城”革新成破局关键

　　“外面的人想进来，里面的人想出去。”前不久，全球知名地产顾问机构莱坊国际（KnightFrank）引用名著《围城》里的这句极富哲理性的名言来揭示当前中国商业地产困局。

　　经历了上一轮严厉调控之后，商业地产成为房企转型的避风港。按照仲量联行报告划分，包括成都、重庆、天津等9个“1.5线”城市已成为商业地产主战场。如今，这些城市无一例外又被选入更受市场追捧的“新一线”城市。

　　资本掠食之后，供需天平逆转，商业地产待突围。以成都为例，除了天府广场、盐市口等传统商圈之外，城南金融城、天府大道沿线成为商业地产重点区域，但供应量大、需求疲软却成为一个典型特征。

　　那么，成都房企何以突围？年初以来，各大房企逆市思变，地产“黑马”频现，尤其是营销模式出现了“新玩法”，比如蓝光地产首创了“零首付、零月供”商业销售模式。此外，成都优质写字楼开始积极申报美国LEED绿色认证，以重新定义写字楼市场“新竞争力”。

　　商业地产供应端增长凶猛/

　　早在2012年初，仲量联行发布了《中国新兴城市50强》，在入选“1.5线”的9个城市中，成都位居榜首。上述机构的理由是，成都现已拥有中国新兴城市50强中最大的办公楼市场、第二大的零售物业市场，并且正在吸引越来越多的国际投资者的关注。

　　2013年至今，《第一财经周刊》连续推出中国“新一线”城市排名，一直颇受市场追捧，而成都一直稳居“新一线”城市榜首。

　　此消息一出，舆论为之震惊。近两年来，随着“产业兴市”战略推进、东部产业西迁以及城镇人口聚集等，外来资本频繁布局成都，“井喷式”发展也成就了成都商业地产。

　　世邦魏理仕研报统计显示，仅以成都写字楼为例，2013年写字楼供应量为152万平方米，今年二季度末总存量达609.5万平方米。

　　除了高存量之外，成都写字楼增量尤为迅猛。按照世邦魏理仕华西区市场研究部预计，成都写字楼2014年~2017年新增478万平方米，其中天府新区新增245万平方米。

　　与供应端的来势凶猛相比，成都写字楼的需求端似乎难以与之及时匹配。嘉联地产副总经理刘忠撰文表示，“伴随着商业地产的繁荣周期，商业地产项目开发量和市场供应的激增，供应过速，也成为了当前商业地产项目销售困难的主要原因之一。

　　一个典型案例是，去年8月7日，位于成都东大街的睿东中心项目被联合开发商远洋地产和太古地产几乎整体出售，套现资金逾21亿元，涉及交易楼面面积约10.7万平方米以及350个停车位，占整座办公楼总楼面面积约89%。市场人士认为，这是远洋地产为了缓解短期资金压力而采取的措施。

　　另一个例子是星汇广场 （原名成都国际商城）。这家位于成都盐市口成熟商圈的大型综合体项目，其开发所需资金量庞大，投资商由最初的福建资本，易主为四川资本。为了推进后续开发，项目公司中强实业除了向平安银行融资22亿元之外，今年4月底开始分批拟向信托机构累计募资达39亿元。

　　熟悉中强实业的成都商业地产某资深人士向《每日经济新闻》记者透露，“国际商城的老板一心想把这个项目快点卖出去，并不想长期持有。”

　　租金收益和资产价值存在“鸿沟”/

　　“在租赁需求回升的带动下，租金跌势放缓。”世邦魏理仕华西区市场研究部相关人士透露，成都优质写字楼今年二季度平均租金环比下降0.6%至每月每平方米87.6元，连续第六个季度下跌。

　　世邦魏理仕研报还显示，在成都的商铺市场，截至今年二季度末，优质商业总存量达到462万平方米，同比增长37.4%，其中位于中心商业区约210万平方米，新兴区域达到251.9万平方米。

　　“随着零售商业租赁活动回缓、大众品牌以及时尚餐饮维持积极扩张，市场整体空置率环比下降1.9个百分点至7.6%。”前述机构市场研究部相关人士告诉《每日经济新闻》记者。

　　按照前述机构的统计情况，成都市场二季度平均首层租金保持平稳，报每天每平方米25.8元。

　　刘忠认为，成都商业地产供应量的过速增长，直接影响了衡量商业地产“刚性需求”的租金水平，与租金水平同步下降的，还有中小投资者最为关心的投资回报率，商业地产投资价值的滑落，是周期性“入冬”的初因。

　　在RET睿意德成都总经理张建华看来，从一线城市到三线城市，商业销售的价格和租金的比值越来越悬殊，有的项目每平方米均价已经卖到8万元，但是租金却不到每平方米60元，如果按静态租金计算，40年的静态租金相当于目前一平方米的售价。在国外，商铺只租不售，有利于运营，在国内却无法实现。

　　成都天汇丰资产总经理祁宏志告诉《每日经济新闻》记者，“一般情况下，如果商业能够卖掉，房企一般都会全部卖掉。房企普遍不愿意持有商业，想赚快钱。”

　　当前成都市场，除了中海国际中心等个别大型商业办公项目之外，目前整体持有型商业项目并不多，加上当前像REITs（房地产信托投资基金）、商业信托等金融产品少之又少，多数只能以销售型为主。

　　销售承压倒逼房企“亮剑”/

　　近日，《每日经济新闻》记者在美国铁狮门打造的成都“晶融汇”商业项目发现，其展台前的一行字引人关注。

　　文字内容是晶融汇荣膺LEED金奖认证，这个认证系统来自美国绿色建筑协会，被称为是当前全球公认的主流建筑评级体系。

　　世邦魏理仕的报告透露，目前，在成都注册LEED认证的办公楼数量已超过一线城市广州的注册量，申请LEED认证的写字楼共有32座，包括平安财富中心、华润大厦、中海国际中心等7个商业项目已获得LEED认证，还有睿东中心、绿地中心等18个商业项目正在积极申请。

　　世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文向 《每日经济新闻》记者表示，“目前，在成都写字楼市场供求严峻的市场背景下，通过LEED认证业务，能够提升写字楼自身的竞争力，同时取得良好社会效益，也将最终节省运营成本和提升租金表现。”

　　除了提升软硬件实力之外，成都房企已经开始集中突围营销困局。

　　华润置地作为中国蓝筹地产股之一，本已积累了丰富的商业运营经验和商家资源，继三季度推出成都商业房交会热卖15.8亿元之后，如今又集中了成都7项大宗资产向高净值客户推介。

　　值得注意的是，成都本土最大的品牌房企蓝光地产自发力街区商业以来，又在行业内首创“零首付，零月供”的销售模式。

　　蓝光地产成都公司营销管理中心副总经理李洵在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，这一做法相当于蓝光借助了金融杠杆，“零首付”并不少见，而关键在于零月供，承诺10年免除月供，10年经营权交给专业商业公司打理，有利于提升区域整体商业价值。

　　据了解，成都龙湖在郫县的时代天街项目，总体量达180万平米，号称亚洲最大的复合型综合体，因距主城区较远，落地之初人气问题曾令业内担忧，但今年9月25日开业当天，人气火爆。成都龙湖营销部负责人透露，“开业3天迎客25万，商业销售680万元。”

　　前述成都龙湖营销部负责人解释说，郫县有富士康、华为等高科技企业，又有电子科大等高校资源，该公司借此将项目融入产业链的配套环节，探索“产商居一体化”模式，克服综合体的人气、招商等问题。

　　近日，《每日经济新闻》记者实地走访了解到，智汇青年创业孵化园作为时代天街的产业配套部分，规划了约1万平米的写字楼，已引进近50家科技企业，还给予租金优惠等支持。前述成都龙湖营销部负责人介绍说，按照保守估计，未来入驻企业及其关联产业将解决上万人就业，年销售额上亿。

　　此外，为了加速商业销售，绿地集团今年则依靠自身强有力的大客户资源，以“整售模式”加推旗下西南商业出货。绿地西南相关负责人透露，一栋签售下来可以直接套现几亿元。

　　每经记者 杜冉乐 发自成都