一线城市放松限贷"山雨欲来" 上海松绑传闻符合逻辑

　　【导读】“上海率先尝试放松楼市限贷”消息真假难辨，北上广深如何救市引人关注。《央广财经评论》本期观点：一线城市放松限贷正呈"山雨欲来"之势。

　　央广网财经北京8月18日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，房地产市场差别化调控政策的实施，让大家对越来越多的二线城市放松限购的行为产生了心理上的"抗体"。而面对这些城市的救市举动，市场表现得越来越淡定，一个重要原因在于"领军者"、也就是一线城市，房价依然坚挺。不过，这个情况有可能已经是过去时了。

　　刚刚过去的周末，有微博网友发布消息说，上海正尝试放松楼市限贷，主要举措是重新定义贷款中"首套房"的概念。微博网友曹山石贴出了一张上海某银行的文件资料图片，这份文件明确了个人住房贷款套数认定的一系列新标准，主要有以下几个方面：第一，以前在外地购房的贷款已经结清，在上海首次购房就算首套。第二，2011年1月房地产调控政策出台前已经贷到两笔及以下房贷，现在全部结清的，在上海市首次购买商品房申请贷款可认定为首套房贷。第三，允许有N套贷款记录，也就是说原来只允许有3套，现在如果全部结清，而且在上海无房，那么购房时按首套算。第四，首套房最低可打8折利率，不过客户在该行金融资产必须大于等于贷款总额的80%。虽然消息还没有经过相关部门证实，不过引发的讨论已经掀起高潮。如果消息属实，上海将成为北上广深中第一个尝试放松限贷的城市，由此可以得出更加肯定的判断是：其他一线城市很有可能紧随其后。一线城市放松限贷正呈现"山雨欲来"之势。

　　经济之声：地方政府的救市行动已经不仅仅满足于松绑限购了，越来越多地方开始涉及到信贷支持等内容，救市正越来越深入。不同于二三线城市，上海作为一线城市的典型代表，楼市限贷政策松绑的传闻让市场难以镇定。现在大家最关心的是，传闻究竟是空穴来风还是捕风捉影？经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭给出了他的判断。

　　杨红旭：比较靠谱，因为它符合逻辑。这个逻辑就是中央的方针是大力支持首套房贷，尤其是首套普通房贷贷款，去年以来整个首套房贷利率是上浮的，贷款额度也是偏紧的。这样与中央支持民生、支持合理的住房消费精神是违背的。所以今年以来整个的舆论导向，包括央行银监会的窗口指导，也是向首套放宽松化进一步的发展。5月12号央行搞座谈会之后，要求商业银行大力支持首讨房贷，但是之后商业银行不给力，但是总体方向是挺宽松化的。所以我它首先反映的是把过去认房又认贷这样的认定标准放松了，调整之后只认房不认贷，资金的融合所谓的置换需求特别有好处。所以过去在整个楼市高涨的时候，为了抑制房价，抑制投资投机性需求，采取认房又认贷，但是确实是有点误伤正常的一个合理需求，那么目前楼市已经降温了，中央调控方针的话应该差异化，对于这种需求，我认为银行进一步宽松化，是大势所趋。

　　经济之声：如果银行进一步宽松化是大势所趋，意味着接下来，更多的一线城市可能加入放松限贷的大军。之所以存在这种可能，杨红旭分析，主要还是由当前经济环境决定。在他看来，房地产告别了疯长的时期，商业银行对房地产信贷的支持力度应该有合理的放松。

　　杨红旭：未来两三个月之内的话，应该是有能力看到这种限贷的放松，对于首套和二套都应该是合理的放松。央行银监会的指导方针是针对全国的，而我们限贷也是全国性的，尤其从2010年开始限贷是比较严格的，其中部分是为了抑制投资投机性需求，部分是为了配合限购。比如说现在部分城市的已经放开限购了，但是针对外地人的贷款的时候，还是需要提供相关的纳税证明，这样等于说限购已经放开了，但是针对外地人的限并没有放开，这是第一个层次，第二层次就是所谓的误伤，就是说对置换需求，名下没房子，但是以前曾经贷款的房子这种需求这应该是支持的，这是第二个层次的支持。所以这两个方面的支持在限价已经取消，限购大规模的退出，之后就限贷针对全国的措施也应该是给予合理的放松。

　　经济之声：如今在业界看来，限购政策已经不是影响楼市的关键。限贷会否放松，将成为判断未来一年内楼市走势的最关键因素。也正因为如此，上海这则传闻让市场沸腾。假定消息属实，向市场释放出什么样的信号？经济之声特约评论员、中国农业银行首席经济学家向松祚对此作出评论。

　　向松祚：以前房产调控行政干预的这种意味也比较浓厚，在过去房地产价格猛涨的期间，有所谓的三限。有限价，有限购，有限贷。这里面确实有一些行政干预的成份，也有一些违背市场机制的成份，从长远来看这些政策很难持续下去。现在随着房地产市场出现向下调整，这些政策里面有一些不合理的地方需要纠正，我认为这个是合理的。无论从部分取消限价或调整限价、限购、限贷，都传递一个非常强势的释放信号，各个地方政府，要求取消这三限的动机是最为强烈，银行金融体系倒没有这么强烈。因为银行金融体系它有它自身的考量，它必须考量这个风险。实际上必须完全取消限贷，取消限贷银行金融体系它是不是贷款，还得依照银行自身风险的管理条款来规定，我觉得存在误解，其实上海取消限贷在前一段时间已经开始在议论，只是没有公开的议论，但是银行的反映非常明确，就是说即使取消了，但是如果我认为某一些楼盘的价格在未来你支持不住，我是不是会按照你这个政策给你房贷，也是要银行考量的。所以要有一个的理性的心态来看待房地产市场的调控。

　　经济之声：也就是银行是否房贷的话，还需要再继续评价一下到底这个客户能不能支持，那么取消限贷仅仅是一个政策上一个控制。那么我们看到还有评论说，"上海救市等于承认了中国的房地产进入全面的调整期"。但是像上海这样的刚需支撑的市场，有没有必要救市？

　　向松祚：如果用大规模鼓励投资房地产，这可能又要走入另一个误区.中国房地产的政策始终是在左右摇摆，房价上涨的时候然后就采取临时的调控，房价不行的时候，就开始要鼓励，其实这本身就是我们的政策没有形成一个长期有效的机制。但是从另外一个的角度，也反映我们很多地方对房地产依赖程度太高，无论是从稳增长还是稳财政，还是我们的整体经济就业都要依赖房地产，那我觉得这是一个很大的问题，我觉得习总书记讲，战略上的要平常心态，这个调整我们希望它能平稳进行下去，更重要我们从经济增长和从财政收入从就业这三大指标里面，我们要逐步开拓新的行业，开创新的产业，减少过度对房地产依赖，实际上全世界很少有国家像我们这么猛烈的去讨论房地产这种事，好像房地产跨了就整个经济不行了。事实上也有很多开发商，有很多评论人，有很多市场人士都觉得你们银行就要不照一切条件来放贷，来挽救房地产市场，来拯救房地产市场，否则经济不行了，如果我们的经济是这样的话，那本身就说明我们的经济不健康。

　　经济之声：也就是现在到底要不要讨论救市，仍然需要再讨论。

　　编辑观点

　　今年上半年，央行和银监会曾呼吁银行大力支持首套房贷款，但收效甚微。有媒体援引业内人士的话说，商业银行的趋利性，使限贷放松的市场前景仍然存在未知数。从"认房又认贷"，到"认房不认贷"，如果上海真的迈开这一步，对全国来说影响意义还是很大的。刚才评论员分析了，尤其对改善性需求而言，是明显的利好，解救了一部分被限购限贷政策误伤的购房者。不过从目前来看，上海方面政策还没有实质性的松动，业内人士判断到第四季度说不定会有实质性松动，但是过程会比较缓慢。当然，如果消息属实，我们更应该留心的是，全面放松限购，对整个市场风向的影响。放松限贷，应该"稳"字当头，既呼应"稳增长"的要求，也要考虑政策的稳健实施。