囤地模式遭遇价值危机 地产提供房企转型路径

　　每经记者 卢曦 发自上海

　　彩生活（01778，HK）在香港成功上市后，受到资本市场热捧，市值一度超越母公司花样年；阳光城也因为进军医疗健康业，在资本市场上表现亮眼。这两家发展服务业务的地产开发商在资本市场上获得追捧，引发了全行业的高度关注。部分正计划在港股上市的地产商开始研究，如果效仿彩生活和阳光城进军房地产关联服务领域，是否能为公司带来高市值？

　　相关研究显示，囤地模式已经成为明日黄花，将来土地囤积越多，可能亏损越多，因此不被资本市场看好。开发商开始明白，要给股东带来更好的回报，必须尝试新的商业模式。

　　囤地模式或带来亏损/

　　一直以来，房地产开发是靠土地价值的高增长带来收益。然而，海通证券近期一份报告却披露，土地红利带给开发商的高收益即将宣告终结。从2011年到2013年，国内地价、房价和CPI的复合年均增速分别为5.84%、5.16%和3.02%，已呈相互趋近态势，地价、房价的增幅甚至已经比中长期贷款的基准利率还要低。在这样的背景下，利用银行、信托甚至民间借贷融资囤地会产生巨额亏损。

　　与此同时，房地产市场供不应求的趋势即将结束。海通证券经过研究发现，房地产市场的供求缺口正在收紧。事实上，房地产行业已经进入成熟阶段。

　　成熟阶段的商业机会在哪里？海通证券的研究报告指出，在包括房地产物业管理、资产管理的业务后端。上市后的彩生活继续受到资本市场的热捧，侧面反映出房地产拓增新盈利点的必要性。

　　明源地产研究院主编潘永堂告诉记者，在销售、物业管理、会员服务、营销等环节，移动互联网的运用可能带来价值。以往的物业管理盈利模式主要是收物业费，考虑到成本等因素，物业费不太可能带来很高的收益。资本市场看中的是彩生活作为“平台”的价值。“平台价值”的挖掘目前还处在起步阶段，但可能带来各种盈利点，有待未来的发掘。

　　正在孕育的巨大市场/

　　海通证券分析认为，彩生活的B2F商业模式 （BusinessToFamily）综合网络现有的电子商务模式B2B、B2C、C2C的诸多优点，并根据地方特色综合考虑，是一种电子商务升级模式。它以家庭为单位，根据全生命周期人群的不同需求，将物业服务分为基础物业、增值物业和特殊物业服务，提供不同服务组合。宜华地产和阳光城进军的医疗服务业，也具有类似属性，因此信息一经公布，股价便连续上涨。根据测算，国内房地产金融和服务产业链价值有望逐步崛起。预计五年后14个大城市资产管理和服务费收入为705.65亿元。

　　这一趋势仅是开始。2012年，美国房地产开发、房地产其他服务、房地产经纪业务收入占比分别为38%、42%和20%；而我国对应的这组数据分别是87%、11%和2%。这意味着我国房地产服务业即将进入高增长周期。

　　部分开发商显然已经看到了这点。一些地产企业已经在彩生活上市前后成立了物业管理运营的专业部门，建立自己的社区服务、社区电商平台。部分企业更是在内部进行讨论研究，通过社区服务、社区电商发展社区金融服务的可能性。

　　然而，开发商的这些新业务要逐步实现盈利并不容易，怎样培育业主使用社区服务、社区平台的习惯？怎样的商品和服务又适合通过社区平台进行销售？这些问题不仅需要开发商通过实践摸索，也需要和业内同行进行交流，吸取经验教训，避免再走弯路。

　　对多数开发商来说，由每日经济新闻报社主办的今年7月25日至27日进行的第四届价值地产年会，将为全行业研讨企业发展新模式的最佳契机，近百家房企将通过本次论坛寻找到自己的“战略蓝海”。