专家谈保障房拟不再上市交易：可杜绝牟利行为

　　【导读】北京拟规定配租型保障房出租一定年限后可转售；配售型保障房实行政府回购，保障房不再上市交易。

　　央广网财经北京7月2日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，分配不公、权力寻租，保障房难以真正保障低收入群体的住房需求，一直以来，围绕保障房产生的种种乱象饱受诟病。不过，在北京，这些现象有望缓解。《北京市城镇基本住房保障条例(草案)》正面向公众征求意见，正式发布后，将成为首部住房保障的地方法规。

　　草案亮点不少，其中关注度最高的是“保障房不再上市交易”。草案规定，配售型保障房实行封闭运行，只能用于家庭自住，不得转让、赠与、出租、出借、擅自调换或改变房屋居住用途。

　　保障房上市交易有违“保障”的初衷，公众的担忧不无道理。而政策规定禁止上市，避免通过出售来套利。只有斩断投机者贪婪之手，才能让保障房回归“保障”本位。

　　在一些人看来，放开保障房上市交易，是想让保障房物尽其用，最大限度地满足居住需求。但从实际操作的经验来看，保障房通过上市交易，公共资源借机名正言顺地进入个人腰包，这成为一种普遍现象。统计数据表明，北京的第一代经济适用房，建成交付大约14万套，至少有13万套通过真假交易转为二手商品房上市交易，剩下的不足1万套中，大约有40%出租了。在数据中，我们解读到的是，保障房似乎起到的并不是“保障”的作用。在资深房地产专家韩世同看来，对保障房实现封闭式管理很有必要。

　　韩世同：封闭式的管理可以说是杜绝以产权型的保障房制度来谋利的制度体系，因为以前经适房成本计算的比较低，几乎不考虑地价，只考虑建造成本，它的成本一般都在4000、5000左右，但随着房价不断的上涨，中间谋利的空间越来越大，造成了很多以权谋私等现象频频发生，这也就是经适房老是被人诟病的主要原因。

　　梳理草案的内容，除了配售型保障房不再上市交易这一亮点之外，配租型保障房出租一定年限后，按照规定可以申请转为配售型保障性住房，这个变化同样值得注意。一方面严格限制保障房上市，切断投机链条；另一方面又在特定范围内，加大力度推动拥有保障房的产权，满足不同人群的住房需求。

　　韩世同：这比较人性化，它可能考虑到有一些人一开始的能力有限，只能采取租赁的方式来进入保障住房体系，随着这些人的收入能力提升之后，想转成产权型的保障房，我觉得如果是在有限制流通的情况下，这个模式应该不会存在太大问题，应该是比较合理的一种模式。

　　经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭就此事发表观点和看法。

　　经济之声：保障房转手套利，类似的现象媒体已经曝光太多。禁止保障房上市交易，能不能像大家期望的那样，彻底斩断投机的贪婪之手？

　　杨红旭：封闭式管理有助于杜绝所谓的牟利行为，因为只要不上市交易，你很难把获得的利益放在自己的腰包里面，所以这个措施是可以尝试的。但是我们要考虑到另外一点，按照我们过去经济适用房的管理办法，5年之后是可以交易的，目前我看了一下北京市的条例，它的意思是，你要想卖的话，只能卖给政府，就是政府回购。我认为经济适用房还是可以卖的，但是只能卖给政府，政府再统一再进行分配。

　　另外，我们还在进行公共共有产权房的试点。公共产权房是另外一套体系，你买房子的时候，约定业主和政府持有房屋的产权比例，当你卖房屋的时候，你只要按照你的产权比例去分配这个卖房金额就行，我觉得这其实也是不错的模式，都可以进行探索。

　　经济之声：从过去对保障房运行管理的实际效果看，上有政策下有对策，权力寻租很难避免。大家担心，即使保障房禁售令如期推出，会不会依然面临执行难的问题？

　　杨红旭：这还是两个方面的因素：第一个方面是官员的权力寻租。随着我们反腐倡廉力度的加大，政府相关部门对官员的约束能力会进一步增强。第二，要加大信息透明度。比如说保障房的准入管理，以前的时候由很多部门进行多头管理，未来的话，多头部门要进一步提高协调能力，更关键的是，要建立一个住房信息系统。通过这两个方面，我认为可以减少相对的权力寻租和腐败。

　　保障房禁止上市交易，改由政府回购，如果政策执行到位，可以有效遏制投机套利行为，让保障房更多用于保障民生。除了政府回购之外，还能不能有别的运行方式呢？资深房地产专家韩世同建议，可以在有限的范围内流通。

　　韩世同：可以享受购买商品房或者你想去购买商品房之后，那你这个房屋可以选择把它按照一定的折扣，或者折旧，或者是按政府定价把它卖给政府。也可以出售给有限的目标人群，就是已经申请了产权型保障房，但还没有轮候到的这部分人群，你可以把你的房源卖给这些人。或者允许到完全市场化的市场销售，但是必须把销售所得的一个比例，比如说当初政府共有产权所享有的30%，或者是政府折让了30%的部分，返还给政府。

　　经济之声：韩世同先生建议在有限的范围内流通，比如出售给符合条件的保障房轮候家庭。您觉得这样的方法可行吗？

　　杨红旭：我觉得可能还是先由政府回购，然后由政府统一分配可能会更好一点。因为老的保障房业主跟新的保障房业主之间的交易，如果政府没有很好的监管的话，可能会出现一些问题。系统外的话，可以允许一部分的保障房事先约定产权比例，就是所谓的共有产权房。这是可以在体系外进行的。

　　经济之声：保障房禁止上市交易，房价会受到什么样的影响？我看到现在大家给出的判断不太一致。有人认为，保障房禁止交易，会减少住宅市场的总供给，推高商品房房价；还有人说，禁售保障房，让投机者希望借机发财的想法成了泡影，房价上涨的动力会减弱。您倾向于哪一种判断？

　　杨红旭：从房价来看，归根结底是取决于供求关系。如果政府建的保障房规模比较大，自然可以平抑房价。如果政府建的保障房数量比较少，它都会对房价产生所谓的助涨，因为总体上讲，保障房人群和非保障房人群都会形成所谓的住房需求。我认为，随着未来北京市住房保障规模的进一步增加，对北京市商品房价会有一种抑制或者减缓上涨的作用。