北京楼市需求热度下降致成交惨淡

　　春风难度售楼处。虽然低迷仍然是目前楼市主旋律，不过，随着部分开发商新增供应的结构性调整、价格以及推盘手段等方面的细微变化，近期仍有一些新推楼盘获得不错业绩，成为淡市中的一抹亮点。对于后市，记者采访的大部分业内人士仍持悲观看法，在北京楼市趋冷的现阶段，购买力的观望情绪十分强烈，市场双方僵持促使库存量不断增加。但与此同时，也意味着市场有效需求的大量积压，开发商只有在降低价格预期的同时加强产品力，才能提升项目性价比，从而打动购房者。但对购房者而言，一味等待也很可能会错过时机，毕竟对北京这样资源超级集中的一线城市而言，短期调整虽然不可避免，但房价上行的整体趋势短期内很难改变。

　　京华时报记者 潘秀林 桂瑰 邢飞

　　成交现企稳势头

　　五一节后第一周，北京商品住宅成交量突破五一小长假期间的冰点。

　　随着楼市进入二季度的冲刺阶段，多家房企纷纷抢跑市场，推盘力度大增。据亚豪机构统计，上周（5.5-5.11）北京共有5个楼盘入市，除首开·缇香郡为纯新盘外，枫丹壹號、领秀翡翠山、亿城燕西华府及龙湖双珑原著均为老项目后期。5个项目共推出762套新房源，供应面积11.5万平方米。

　　据了解，上周开盘的这5个项目均以改善型产品为主，其中位于通州区的首开·缇香郡除了推出刚需小户型外，还推出了部分叠拼产品，而其他4个项目，枫丹壹號、领秀翡翠山、亿城燕西华府及龙湖双珑原著则以大户型住宅或低密度别墅类产品为主。

　　由于所推产品具有鲜明的、有针对性的客群定位，这几个项目开盘现场人流涌动，颇有“红五月”再现的架势。其中，主要面向刚需客群的首开·缇香郡开盘当日认购3亿元，低总价优势明显的枫丹壹號单日破8亿元，位于丰台的别墅类产品亿城燕西华府和位于高端别墅区的大平层产品龙湖双珑原著，开盘当天同样热销。

　　在这几个楼盘的带动下，上周楼市成交量初现企稳势头。亚豪机构统计数据显示，上周北京商品住宅共成交1265套，成交面积达12.71万平方米，虽然环比仍然下降6%和1%，但相比之前一周，成交套数的降幅收窄31个百分点，成交面积的降幅则减少了35个百分点，市场出现企稳态势。另外成交价格也开始止跌回升，环比上升17%到25961元/平方米。

　　稳楼市信号出台

　　从近期政策层面释放的信号来看，似乎也出现微调迹象。随着房地产市场步入降温通道，越来越多地方政府开始加入放松调控或者救市的阵营，如无锡、杭州、南宁、铜陵等，天津也成为首个传出松绑限购的直辖市城市。而“央五条”的出台，再次给了市场一定的信心。

　　5月12日，人民银行召开住房金融服务专题座谈会研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作，15家商业银行负责人参加了此次会议。会议对进一步改善住房金融服务工作提出五点要求，提出优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，并合理确定首套房贷款利率水平。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，央行研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作，标志着至此开始货币政策“微调”走向定向宽松。上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，“央五条”对于维护正常的房贷秩序，有一定的正面作用，能在一定程度上缓解首套刚需群体的购房压力，同时也发出了稳楼市的信号。

　　“从近期推盘监测数据来看，后续还会有越来越多房企加入到‘抢跑’队伍中，这有望带动5月的成交回升”。亚豪机构副总经理任启鑫认为，开发商可能会选择在降低价格预期的同时加强产品力，提升项目性价比，从而打动购房者。除了价格上的让步会吸引一部分购房者，被“自住型商品房”吸引的刚需群体，在阶段性观望之后也有可能重回商品房市场。东亚新华地产营销总监贾玉鹏也认为，目前北京市场正在经历“暂时性”的休整，购买力不存在问题，供不应求还是事实。

　　在任启鑫看来，2014年房地产市场正在进行趋势性的调整，虽然楼市并未出现整体价格跳水，但成交量萎缩并不能否认，真正决定市场的是购房者。

　　□案例展示

　　置业门槛低成热销法宝

　　记者从亚豪机构统计的上周商品住宅和公寓成交套数排名的表格中看到，位居前两位的是位于地铁6号线常营站的常楹公元两类产品，其中常楹公元上周(5月5日-5月11日)成交了92套，位居该榜单第一名，而常楹公元的办公产品——自由派则以85套的成交量位居第二。在需求观望加剧、部分售楼处空无一人的情况下，常楹公元却取得了不错的销售成绩，对此，业内称，性价比高、置业门槛低是该项目热销的法宝。

　　据记者了解，常楹公元位于朝阳区常营板块，朝阳北路与管庄路交界处东南500米，项目占地约11万平方米，总建筑面积约32.88万平方米，拥有约5万平米办公及配套商业。交通便捷，距离地铁6号线常营站较近，同时还有多条交通干道。上周五记者赶到其售楼处时发现，虽然非周末，但售楼处大约还有六七组客户在咨询楼盘的相关情况。该项目的销售告诉记者，周末更热闹，看房的人更多。

　　一位购房者表示，常楹公元的位置比较好，近邻地铁6号线常营站，周边交通方便，还是精装修的产品，“节省精力，上下班也方便，性价比还行。”

　　根据亚豪机构统计，该项目自由派的成交均价为23695万元/平方米（建委网截止到昨天27095元/平方米。据记者了解，本期成交为公司员工内部特惠房源。按照其两种户型37平米和57平米计算，37平米的总价90万左右，而57平米的总价140万左右，首付一半即可，对于北京某接近六环项目房价直逼25000元/平方米而言，这样的置业门槛相对较低。

　　提前蓄客促使单日销售8亿

　　在北京热点区域中，高端项目扎堆的亦庄一直是市场关注的焦点。5月10日，位于亦庄核心区的枫丹壹号二期开盘，当日成交破8亿。

　　据了解，枫丹壹号二期主推95平米全南向三居、115-145平米南北通透四居。户型沿袭了一期经典的“N+1”户型设计，较高的得房率吸引不少改善型客群。

　　目前枫丹壹号所在的凉水河以西板块，除了分布着紧邻南海子公园的枫丹壹号、中信府外，距其五公里左右，聚集金域东郡、亦庄金茂悦、北京城建海梓府等3个项目。由于这些项目都提供精装修，售价在33000-40000元/平方米，在共同推升改善区域楼市品质的同时，相似的产品与定位也让该区域成为今年北京楼市竞争最激烈的区域。今年4月，北京城建海梓府打出28800元/平方米起价格，成为区域价格降幅最明显的项目。

　　融创中国北京营销中心总经理楼艳青在接受媒体采访时表示：“2014年是市场分化的一年，城市与城市的分化，同一城市不同项目之间也有分化。市场好的时期，大家都卖得不错，但也有卖得不好的项目；市场不好的时期，也有持续热销的项目。当市场不好时，产品力和项目品质就尤为关键。但不管任何市场，项目的表现都会各有千秋，从西山壹号院到融创北京其他项目一直都能持续保持好业绩，究其原因，主要是融创一直保持高端精品的战略。”

　　亦庄区域一位项目负责人表示，枫丹壹号二期热销也与项目前期品牌认知度较高以及蓄客期充分有关。据悉，枫丹壹号项目在业内具有较高认知度，此外，今年3月底，枫丹壹号二期样板间，充足的蓄客期也为项目单日销售8亿提供保障。

　　降价也非万能法宝

　　接连接到不同销售人员的追问电话后，吴女士心里很是没有底了。

　　上周五，吴女士去亦庄办事，顺道去了趟城建海梓府，因为听说这个项目入市后成交一直很不好，最近价格有优惠。售楼处里很是冷清，吴女士和朋友自然受到周到的接待和介绍。售楼人员反复强调自己6000元的豪华精装修和附赠面积，听得吴女士颇为心动。听完介绍，吴女士很直接地问现在项目价格优惠是怎样的。销售人员才说从4月26日开始拿出100套房与中原地产搞了个团购活动，价格优惠力度很大，另外团购价6万抵14万，即省8万。

　　在销售情况公示栏处，吴女士看到海梓府开售的4栋楼均未销售完，销售情况最好的15、16号楼也是预订的多已售的少。销售人员说15、16号楼原来的价格是3.5万、3.6万，现在活动折扣价在3.2万、3.3万。当吴女士表示这个价格优惠力度不够时，销售人员立刻表示具体情况具体分析，并很快从后台查到了吴女士相中的两个户型的价格，折算后，均价仅为3万元，也就是说一下就降了15%。这个降幅让吴女士颇有些吃惊，看看萧条的售楼处，再听着售楼人员热切地介绍，吴女士的热度也降了点温，虽然销售人员一再强调100个名额只剩6个了，再不抓紧就恢复原价了，但她依然决定继续观望下市场再说。随后几天，出差在外的吴女士接连接到海梓府的回访电话，问是否决定购买。吴女士很奇怪，从活动开始半个月时间已经预订了94套房，怎么这剩下6套过了几天还没订完？

　　需求热度下降致成交惨淡

　　日前，记者走访了廊坊相对较为高端且关注度较高的某项目，受北京市场不好的影响，该项目的售楼处除了记者一行人没有其他的看房者。包括廊坊在内的环京楼市历来和北京一荣共荣，一损俱损，在北京成交量持续下滑的情况下，廊坊等城市显然更为惨淡。

　　目前廊坊的房地产市场和去年年中记者在此采访时的场景迥异，曾经的热火朝天如今冷冷清清。去年年中，上述高端项目售楼处人满为患，从北京过来了大量的看房团和购房者，再加上本地购买人群，记者想在售楼处找个销售的难度都很大，而如今空无一人的售楼处寂寥很多。该项目销售表示，日前看房的人非常少，大家都在观望，“买涨不买跌的心理作用很大”。

　　一位当地的销售总监告诉记者，他接到的领导指示是能卖房赶紧卖，“今年的市场我们心里也没底，我们的原则是能出货赶紧出”。

　　之前对该高端项目较关注的王先生告诉记者，因限购本想在廊坊买个大点的住宅，也曾经去看过多个廊坊的项目，虽然觉得该高端产品还不错，距离北京的车程也可以接受，但现在有点犹豫。“我怕买了就降价，砸我手里，首付的钱也是我辛辛苦苦几年的血汗钱，我准备等一段，看看市场情况。”

　　□业内声音

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

　　观望情绪或有缓解

　　国内楼市从去年呈现分化态势发展至今，楼市观望情绪蔓延，一线城市也受到影响。由于房地产市场与国家经济的高关联度和复杂性，影响到数十个相关行业。在现阶段我国经济下行、产业结构调整的大环境下，房地产市场的稳定对国民经济而言意义重大。但是，像2008年底那样“180度”的政策调头是本届政府希望避免的，放任市场持续下行也将有害于宏观经济，因此适度合理调整和干预，避免市场大起大落是对目前楼市的主要调控思路。随着银行对首套房贷款支持力度的增加，未来楼市观望情绪将得到一定程度的缓解。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进

　　房企将加速以价换量

　　今年4月份楼市库存压力空前大，进一步增添了楼市的悲观情绪。库存压力下，部分地方政府的救市心态蠢蠢欲动。目前部分城市进行了小幅度的限购限贷政策松绑，也没有招致明显的打压，因此预计越来越多的高库存城市将加入救市大军中。地方政府救市，有助于稳定市场预期。不过整个宏观经济并不太景气，而且越来越多的房企面临了资金链紧张的风险。因此，在地方政府救市的同时，部分高库存的房企也将加速采纳“以价换量”的营销策略，从而缓解库存压力。

　　高纬环球研究部大中华区执行董事林荣杰

　　房地产市场会加速洗牌和整合

　　未来主要的上市开发商将凭借良好的资金状况和多元化融资渠道，增加其在疲软的房地产市场中抵御风险的能力，即使遭遇市场动荡，表现也会好于规模相对较小的开发商。虽然当前市场的动荡和消极情绪可能在短期内给市场前景蒙上阴影，但是长远看来，基于宏观环境方面的一些积极因素的推动，我们认为住宅销售仍将会保持在一个健康的水平。