楼市降价风暴刮至一线城市 避风港地位沦陷

　　 近日，北上广深四大一线城市全部失守，均出现房企降价出货的现象。

　　“今年全国楼市整体表现十分低迷，降价潮也从年初的二三线城市向一线城市蔓延。”中国房地产学会副会长陈国强向记者表示，此轮调整是市场内部供求关系和经济基本面发生变化，而不是因为楼市调控。

　　“此前都说一线楼市坚挺不会降，但现在看来，当大潮来袭时，很少人能不湿鞋。”深圳一位开发商称，在银根持续紧缩，开发商资金压力加大，且购房者看空情绪蔓延时，今年一线城市同样不乐观，尤其是郊区和供应量较大的片区，楼盘降价走量的案例会越来越多。

　　一线城市失守

　　位于深圳宝安区固戍附近的富通V都会项目，近日因每平方米降价2000元遭到业主维权。该楼盘一位内部人士向记者透露，实际上，从3月份开始，该项目就开始降价促销，但怕业主闹事，一直处于高度保密状态。

　　“目前公司在深圳销售的只有这一个项目，降价是为了尽快回笼资金，再去投资别的项目。”富通V都会一位营销人员说。

　　3月底，本报曾报道深圳两个小房企开发的楼盘水木丹华、鸿威de森林暗降3000元/平方米。此外，今年“五一”期间，深圳万科广场的中介销售人员开始举着9折的销售牌子在路边揽客。

　　实际上，北上广深四个一线城市里，出现新盘降价的不止深圳一地。

　　“五一”期间，万科广州在售四大楼盘万科峯境、万科东荟城、万科欧泊、万科兰乔圣菲都推出了不少特惠单位，多者达数十套。其中，万科位于白云新城的高端项目万科峯境，在“五一”期间推出了20套特惠单位，均价3.5万元/平方米。而去年万科峯境开盘后的均价一直在4万元/平方米左右，相比之下这些特惠单位的均价便宜了5000元/平方米。

　　据了解，广州万科的促销活动对外宣称在5月4日结束，不过现场销售人员却跟记者表示，若在近几日购房，仍然可以按促销活动价购买。

　　业内人士认为，作为房企龙头的万科在广州、深圳推出特价房，实则已成市场降价的潜台词。

　　而一度被认为是“房价避风港”的北京、上海在此番楼市降价潮中也未能幸免。

　　有媒体报道称，“五一”期间，K2地产在北京通州的老项目清水湾推出部分现房特价房源，售价仅为1.7万元/平方米。这一价格不仅比北京市住建委网站记录的2012年8月最后一次取证时2.1万元/平方米的平均价格下降20%，与当前该小区二手房业主报价3.2万元/平方米的价格相比，更相当于腰斩。

　　据亚豪机构统计数据显示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均价出现下行，仅为20836元/平方米，对比上一个三天小长假——清明期间，价格下探幅度高达18%。

　　而在4月底，上海浦东金大元御珑公馆以7.2折“甩卖”。在徐汇滨江、浦东外高桥均出现中高端楼盘以“特价房”形式降价销售的情况。

　　“去年大房企销售好，没有资金压力，今年刚开始还只是以特价房的形式变相促销，并严禁销售员对外宣称是降价。”深圳坂田某在售楼盘销售经理告诉记者，明降怕的就是打乱市场预期，而且大房企一旦明目张胆降价，对市场后续负面影响更大，购房者看空情绪也将加重。

　　房企降价快跑

　　深圳坪山区域的某项目营销总监告诉记者，深圳区域分化比较明显，如坪山新区，区域内的容量不足，本地客户投资意愿不强，但楼盘供应量较多，目前已经明显供过于求，“不降价都不行”。

　　记者踩盘发现，在富通V都会的旁边，还有将于5月份开盘的上百万平方米大盘领航城以及万象新天，片区供应量较大，项目销售已经承压。

　　“可能是我们要开盘了，他们怕到时候卖不出去，先降价跑量吧。”领航城销售人员对记者说，现在观望情绪确实比较浓，楼盘之间抢客打恶战，首先要靠价格吸引购房者，“你可以等我们开盘再决定，我们楼盘价格绝对不会比他们贵。”

　　“一线城市降价很正常，供应量增多，购房者预期变了，自然要降。”深圳新浪乐居副总经理陶文杰认为，降价楼盘目的都是走量，每个在售的项目都有销售任务和资金回笼压力，房企必须随行就市。

　　对于北京的楼盘而言，除了面对同区域中同类楼盘的竞争压力，还将面对自住房的放量压力。亚豪机构副总经理任启鑫表示，5月开始，自住型商品房将要迎来集中供应，届时市场中低端客户群将形成实际分流，纯商品住宅项目的销售难度将进一步增加，部分性价比优势不突出的楼盘恐怕只有选择“以价换量”。

　　而随着银根的收紧，资金压力也促使着开发商必须尽快降价回笼资金。尽管目前一线城市的项目仍能较容易从银行拿到开发贷，也被信托和基金看好，但一家基金公司投资经理告诉记者，他们也收紧了杠杆。“以前可能开发商投入三成自有资金，我们投七成，但现在风险大了，我们要求1比1，即使降价30%，也是先亏开发商的钱。”

　　湖南一位开发商老板告诉记者，日前收到一个北京某郊区楼盘老板的求助信息，由于银行贷款额度已经申请完，无法再多贷，信托、基金的钱筹集周期太长，需要尽快借6000万元民间资金周转才能进行精装修。“如果不降价卖，钱怎么还？”

　　任启鑫预计，开发商加速推盘形成的销售竞争压力与持续下行的楼市预期中，北京等一线城市市场供过于求的形势仍将无力扭转，而房企近两年大举拿地、激进扩张所致的负债率走高，难以背负高库存造成的资金沉淀，未来楼盘打折促销现象将会增多，整体市场价格也存在进一步下探的可能。