中坤筹备旅游地产上市 黄怒波称不为圈钱

　　“目前上市工作准备得不错，专业团队已经进来，但最大的难度是自身的规范化和业务的合并。”2013年12月28日，刚刚参加完北京市大兴区人大会议的中坤集团董事长黄怒波，终于对中国房地产报记者松了口。

　　在这之前，中坤的上市在波折和反复中已经徘徊了近7个年头。从2007年高调重组和单独上市的提法，到随后的沉寂，再到2011年明确表示不再考虑上市，直到目前重新披露有实质性进展，黄怒波对中坤旅游上市的态度时阴时晴，令人难以捉摸。

　　目前，中坤的旅游地产遍及中国黄山、南疆、桐城、宁夏、云南、湖南、西藏以及北京的延庆、门头沟等地，2011年的冰岛购地风波则将中坤全球旅游版图的打造计划公之于众。但在很多业内人士看来，多年来仅做出一个黄山宏村项目，中坤旅游地产很难经得起推敲。“一级市场上积累的土地规模很大，但二级市场有说服力的产品不是很多。”一位业内专家表示。

　　或许这种质疑黄怒波已经听过很多了，他的辩解始终还是那句话，“旅游地产是慢工细活，要耐着性子”。

　　但是他留给自己构筑这个旅游地产帝国的时间似乎已经不多了，正如他此前对媒体所说的，“希望给我5年时间吧，寻找一个慢慢退出的机会。”用上市确保一些高管的利益变现，做更多文人的事情，让下一代去完成百年企业，黄怒波的话语中透露着一些无奈和悲凉。去意已决的黄怒波，能否最终在自己手中完成中坤旅游帝国的构筑和上市？

　　要上市，但不差钱？

　　2013年7月，黄怒波一篇专栏文章中透露，“旅游地产会有一个黄金时代，下决心将中坤的旅游板块整合上市，看我们能不能做一个好孩子。”这条“好孩子”之路已经走了近7年，不禁引发了很多业内人士的质疑——股市已经跌到不能再跌，旅游地产则竞争越来越激烈，上市的好时机似乎一去不复返，黄怒波究竟在等什么？

　　“我对这个话题一直不愿过早过多地讲，因为有一些模式还没有完善，希望等模式更完善之后再推出来。我也不着急，做旅游地产没有十年八年是做不好的，要耐着性子才行。”黄怒波对中国房地产报记者说。

　　但黄怒波有一点笃定无疑，“我们不差钱，上市不是单纯为了拿钱”。

　　在中央政府将文化、旅游定位为国家级战略新兴产业来大力推动的情况下，中坤的标签显然打动了很多金融机构的心。

　　2012年，中坤集团与国家开发银行北京分行达成开发性金融合作协议，中坤旗下文化、旅游等领域的项目将从中获得约50亿元的授信支持。国开行北京分行行长徐明称，将大力支持文化、旅游业的发展，提供期限较长的贷款，并研究对缺乏抵押物的文化产业公司提供金融创新类产品。

　　这类贷款保证了中坤每一个旅游地产项目的前期启动资金，而黄怒波的操作模式是，只要前期投入到位，到一定程度就必须形成自己的现金流，这样就具备了再生能力。

　　同时，中坤在美国的办公物业和田纳西州的大片土地，也为其在海外市场低成本融资打通了渠道；投入较多的大钟寺中坤广场也得到了银行15年的经营性物业贷款。

　　黄怒波曾对中国房地产报记者明确表示，中坤的负债率不会超过30%，而且拥有很多自持的商业物业，需要的话很快可以变现为足够的现金。

　　“旅游地产单独上市是因为中坤一直没有一个上市公司，如果能够上市，按照上市公司的模式来运作，对自身也是一个提升；其次也是希望能够让部分高管的利益变现；第三，做得这么大了，需要为社会贡献一些资源。”黄怒波说。

　　拿什么上市？

　　中国A股IPO已经重启，但涉及地产股并不被市场看好。想拿黄山板块撬开资本市场大门的中坤地产能否如愿，仍然是一个迷局。

　　黄怒波认为，大家暴发户心态惯了，都恨不得今天拿了地，明天就能看到房子，旅游地产不一样，是一个慢工细活。

　　1997年，中坤获得安徽省黟县宏村、南屏、关麓三个古村落为期30年的开发经营权。随后十余年间，中坤将黄山项目打造成自己的标志性产品，其中涉及大型文化表演《宏村阿菊》、度假山庄、收费景区、精品别墅群、五星级酒店、禅修会所、高尔夫球场等，成为中坤运作古村落休闲度假项目上旅游产品最丰富、产品群概念最完整的样本。资料显示，宏村目前的年游客量约120万人次。

　　“黄山项目工程都盖完了，现在可以形成强大的现金回流和项目融资能力。景区本身没成本，日常门票收入一年近一个亿，几个亿贷款一年利息才1000多万元。”黄怒波表示。

　　2013年12月30日，5家企业拿到了证监会发放的IPO批文，暂停了13个月的IPO正式重启。普华永道分析认为，2014年IPO分布的行业将以制造业、零售、消费品及服务业、科技等为主，房地产相关行业实现上市仍有难度。

　　世纪证券人士分析称，港中旅所做的少林寺项目从2011年开始筹划上市，到现在仍没有成功，黄山项目的上市也同样面临较大考验。该人士称，通过借壳上市等方式或是一条捷径。

　　但黄怒波似乎并无此意。“上市是一个计划，不是为了上市而上市，进入这个通道，对中坤本身也是一个很高的挑战和很好的锻炼，这个才是最关键的。至于最后能不能上市我也不知道，但是这个过程对我来说很有必要。”不过，业内的一个疑问在于，即便黄山项目能够顺利上市，中坤其他大规模的土地储备依然没有开发，这些项目今后是单独上市，还是会注入到上市公司之中？其旅游与地产资产究竟是分而治之，还是打包上市？这些都是有待黄怒波一一解答的问题。

　　5年内淡出商界？

　　2014年1月11日，黄怒波又要飞往云南普洱。这个地跨4万平方公里的旅游项目被黄怒波称为中坤旅游地产的收山之作，“一辈子就做普洱了”。

　　普洱项目是黄怒波在2012年谈下来的，但直到目前进展依然不大。今年年初，中坤、普洱市政府和华大基因在北京正式签署《战略合作框架协议》，宣布以普洱地区为核心基地，在高端体检、健康管理、基因康复、医药保健等健康产业方面开展深入合作，打造全球首个以基因康复为核心的健康养生基地。

　　黄怒波透露，中坤已经开始在普洱开发一个悬崖式酒店，但还有很大一部分土地没有拿到，“当真要拿地的时候他们又不给了，所以这次我还要去一趟普洱，跟政府具体谈一下。”黄怒波对记者表示，希望通过普洱的项目开发，带动更多的企业战略转型，都转到度假地产、旅游地产领域中来，也到其他的城市去做。

　　“希望给我5年时间吧，能有一个慢慢退出的机会。”黄怒波曾如此对媒体表示，“对我来说，可能中坤的企业家生涯就要告一段落了，因为我还有好多文人的东西没有完成。我这一代人不是什么都能做，我就是老老实实的老农民，把这块地一锄，地我刨出来了，后边谁来种，自然有鉴定，这样的企业才叫百年企业。”2013年，黄怒波依然是全国到处飞，在很多地区都留下中坤宣称要拿地的声音和身影。这在很多人看来，多少有些“忽悠”的成分。

　　“很多项目都是临时定下来的，甚至喝醉了酒就答应，酒醒后没办法反悔的也有。但既然我答应了，就一定要做好。”不过，“到处留情”的黄怒波现在多少也开始自我反省起来，“我其实没有什么野心，凡事还是得有个度，就把冰岛做好，把普洱做好，这辈子就已经很了不起了。像普洱这个项目，需要10年的时间才能做好。”

　　对于业内的一些批评和质疑，黄怒波也希望大家能够多给中坤一些时间和耐心，“我们一直在做自己的模式，从开始做到现在从来没有动摇过，这个需要耐心，再给个几年就能正式地推出来了”。

　　诚然，中坤如果拿着旅游地产这些年的投入到住宅市场，可能早就上市了，规模和盈利也可能远远超过目前数倍，但是他认为那样不会形成自己独特的产业模式，“我不后悔，就像登山一样，需要慢慢爬”。