合众养老"转租房"遭疑 被指容易成另类房产投资

　　新一轮城镇化以及险资投资渠道的松动，让险企投资养老地产的热情激增。据保监会保险资金运用监管部市场处处长贾飙称，截至10月末，已有8家保险机构投资养老地产的总计划投资额达150亿元。

　　相比于此前险企频频拿地而言，合众人寿、泰康人寿推出的保单与养老社区结合的模式属险企与地产结合的初步尝试。

　　10月末，合众人寿位于武汉市蔡甸的养老社区“合众优年社区”开始对外入住。据介绍，该社区共计2400亩，分3期工程，目前已完成一期工程，约建楼33栋。“一期大概能容纳4000多名老人，整个建好以后预计能容纳30000名老人。”据优年社区一位工作人员介绍。

　　根据监管规定，险企所开发养老房“只能出租不能出售”，但由于养老社区开发成本高、投资回报周期长等，合众人寿养老社区在实际运营中推出“可转租房”这种方式。但也有业内人士质疑，这种方式虽然可看成降低险企投资风险的途径，应当注意可能演变成另类房地产投资的工具。

　　趸交70万可获“可转租房”

　　目前，虽然已有多家险企备战养老地产，不过，民营企业步调相对较快，如泰康人寿、合众人寿。据了解，目前两家都在力推其与养老社区挂钩的保险产品，合众人寿位于武汉蔡甸的“合众优年社区”部分区域已可以入住，而泰康人寿位于北京昌平的养老社区也推出样板房供客户参观。

　　12月9日，记者从合众人寿客服处了解，与“合众优年社区”挂钩保险产品主要有三款“合众颐享优年生活实物养老保障计划”（下称“颐享”）、“合众乐享优年生活实物养老保障计划”（下称“乐享”）与“合众贵族世家”。

　　购买颐享和乐享产品，客户可以在年满70周岁以后入住养老社区，其中乐享只享有10年入住权，而颐享则终身享受。而“贵族世家”入住模式相对特别。“贵族世家需趸交至少70万元保费，客户可享受70年左右的入住权，并享有转租的权利。”

　　据该客服介绍，贵族世家针对25-50周岁的客户，只要趸交70万元以上保费，就可获得与所交保费相匹配的房屋（包括一室一厅、两室一厅、三室一厅），入住老人需年满55周岁以上，可自住也可转租。

　　“客户有两种转租方式，一种是办理完交房手续后，客户自行转租，另一种由客户委托社区转租，由社区收取一定委托费用。”

　　不过，记者从“合众优年社区”生活顾问处进一步了解到，这种房子只是简装，室内沙发、电视、冰箱、抽油烟机等家用设备都需客户自己配置。另外，客户需自交水电费，并每月支付社区500-900元综合服务费，作为享受社区的硬件服务及社区公共服务之用。

　　按照《保险资金投资不动产暂行办法》第十三条规定，险企“不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。”因此，保险公司所开发养老地产只能通过出租而不能通过出售方式。

　　对于合众人寿推出的“可转租”模式，一业类人士指出其相比于传统出租模式已有很大突破。

　　“传统的出租面临诸多不确定性，如何时住进、何时离开，尤其对于终身入住这种模式而言，这种不确定性又容易引起没房住和住不到房两种情况。对于试水大规模开发高端养老社区的企业而言，必须考虑避免房屋闲置。采用‘可转租’方式，对于企业而言将房屋出租权转让给投保人，企业可以通过趸交保费及服务费获得收益，将险企投资房地产的回报周期缩短，从而降低企业风险。”

　　事实上，合众人寿董事长戴皓此前在接受媒体采访时就已表示，大量持有养老房产“确实会给公司带来一定资金压力”，并建议养老房产实行“租售”结合模式，养老社区“可转租”房的出现或可看成其在现有监管下采取的创新之举。

　　不过，上述业内人士同时也指出，在当前严格的房控政策下，也要警惕一些人将“可转租”房作为另类投资工具。“随着我国老龄化社会的加剧，未来养老资源会比较紧张。‘可转租’这种方式的租金是由投保人和租户自行商定的，所以这种方式也可能会取代之前的房地产投资，变成一些人的投资工具。”

　　在我国，根据《合同法》第214条规定，“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。” 为了规避这种现象，获合众人寿“优年社区”70年入住权的客户需每满20年与合众人寿签定一次租住手续。

　　合众人寿相关负责人向时代周报记者表示，推出“可转租房”是基于客户的多样化以及市场实际情况作出的尝试。

　　保单收益难抵社区费用

　　与传统的人身保险相比，与养老社区挂钩的“保单+实物”模式更突出养老社区入住权，其具体是指客户购买某一类保险产品，在取得投资收益的同时享有入住养老社区的资格。

　　据合众人寿理财规划师介绍，购买合众人寿“乐享”30万的产品，合众人寿会根据与客户所缴纳的保费对应的保额返现。返现比例为第一年返对应保额的10%，第二年为20%，从第三年开始直到70周岁，每年返保额的30%。

　　“这种产品既能获得巨额的养老金，又能提供直接入住社区的权利。”不过，对于所购买产品产生的收益是否能够负担在养老社区的费用，该理财规划师则表示“不能保证。”“需要根据实际入住情况来看，包括身体健康状况、入住时间等。”

　　中央财经大学保险学院教授郝演苏认为，在保单与实物对接这种模式当中，该保险产品与在银行卖的保险公司的理财产品类似。“比如某保险公司，它200万的保单实际上就类似一种理财产品，准确地讲，是具有保险保障功能的理财产品。如果你入住，这种保险保障的理财产品仍然存在；如果你不住，可以获得固定收益。”

　　另外，由于养老社区占地面积大，为降低拿地成本，一般选址在距市中心较远的郊区，如合众人寿蔡甸养老社区、泰康人寿昌平养老社区。因此，对园区内的生活服务配套设施要求很高，如医院、银行、超市等。因而养老社区投资成本很高，这就导致养老社区入住价格不菲。

　　例如，入住合众人寿养老社区前，社区会根据老人健康情况进行评级，然后安排入住区域。据介绍，评级分0-4级，0-1级选择居住在独立区，2-4级则需住在综合护理区，根据评级不同收取每月2200-3200元的综合服务费，另外还需每月支付1800-4000元的租金（具体金额视居住情况而定）。

　　另外，这类养老社区入住门槛也相对偏高。泰康人寿只有购买200万元以上的保险产品方能获得入住资格，合众人寿则是30万元以上。

　　据了解，与养老社区挂钩的保险产品一般只具有生存保险金、养老年金或者身故保险金等。

　　一险企内部人士指出，在目前“保单+实物”这种模式中，虽然突出了养老社区的服务功能，但保险本身发挥的作用与传统的保险模式无本质区别，都是通过保险资金数量增值以期提供养老保障。

　　“未来更多险企进军养老地产以后，如何运营、如何处理社区与保险的关系，这些尚需进一步探讨。如果大家发展模式一样，这对于解决养老资源缺乏现状作用不大。因为按照已有的社区模式来看，这种产品并不能为大部分人所享。”