京高端住宅市场年底“速冻”

　　接近年底，北京的高端住宅不仅新增供应收紧，签约量也连续下滑。实习生 粟世民 摄

　　“今年应该开不了盘，得到明年四五月份。”日前记者从东南四环内的山水文园售楼处了解到，该项目目前已经停售，项目正在重新打造精装修、园林等。

　　今年年底，北京停发4万元/平米以上楼盘预售证，未取证高端项目上市被叫停。高端市场整体开始降温，目前已经在售的高端项目也并未收获利好。

　　新增供应寥寥

　　11月过去将半，全市尚无一个超过4万元/平方米的项目开盘。刚刚过去的10月，全市仅有望京金茂府一个高端项目开盘，新增供应量仅30套。

　　新增供应收紧，高端住宅签约量也连续下滑。亚豪机构统计数据表明，9月之后，4万元/平米以上的高端住宅成交开始出现下滑。9月签约703套，10月仅有361套，环比几乎“腰斩”；11月1日到13日签约124套，日均签约量较10月继续下降。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，高端项目一方面有取证难的问题，另一方面由于纯商品住宅用地供应趋少、成本走高，房企也开始出现惜售心理。多重因素影响下，四季度高端住宅入市积极性明显降低。

　　签约量连月下滑

　　亚豪机构提供的在售高端盘签约数据也显示，有可售房源的高端项目，10月以来有的签约量平稳，有的也和整体市场一起下滑。

　　北五环外的紫御华府项目，9月签约6套，10月以来没有成交。孙河板块的双珑原著项目，7-9月签约量分别为14、13、12套，10月小幅下滑到7套。

　　位于海淀大西山板块的西山壹号院和如园两项目销售较为平稳。西山壹号院9月签约13套，10月9套，11月前12天已经签约5套。如园9月签约18套，10月增至22套，11月目前也有9套签约。

　　客群转向不明显

　　“高价盘不发预售证肯定从严执行。”对于年内高端盘入市前景，许多开发商并不乐观。

　　高端盘新增供应少，买房人是否会转向在售高端盘？

　　望京金茂府是10月入市的唯一高端盘。金茂府所在的来广营，以至东北五环外大片区，有多个高价项目面临取证难。市住建委网站显示，在金茂府10月推出的30套房源中，20套显示“已预订”，10套处于可售状态。

　　据记者从望京金茂府了解，近期，望京金茂府都处于正常销售状态，可售房源也在推售，没有明显感觉有转移而来的客户，来电来访量也未突然增加。五矿万科·如园有关人士也表示，如园自6月取得一批房源预售许可证以来，销售一直比较平稳。有关人士分析，目前遇到取证难的高端项目集中在东部，很难影响到京西项目。

　　东北五环外一高端项目人士则对记者表示，高端楼盘买房人对项目都会有比较明显的认同度，很难因为一时开不了盘就立刻转向。未开高端楼盘也会通过排号推优惠等方式留住客户。

　　■ 应对

　　部分高端盘推行“先选房”

　　记者在采访中也了解到，部分近期取证受阻的楼盘也担心买房人流失，于是就设法留住客户。

　　朝阳区一高端楼盘就采用了“预装户”的办法。据相关人士介绍，“预装户”是不少高端楼盘卖房子都会用的办法，具体来说就是让客户先“选房”，排好自己心仪的首选房源、备选房源。楼盘开发商通过这个办法可以发现哪些房源紧俏，于是通过协调客户，让其做好采用备选方案的准备。对于开发商来说，“预装户”可以保证尽可能多的房源都有买家；对于买房人来说，心里更有底，可以避免正式开盘选房时一旦选不上首选房源匆忙间弃购。

　　当下，就一时难以取证的高端盘来说，通过这样类似预先“选房”的办法，也就留住了买房人。

　　有关项目负责人介绍，眼下，相对知名的高端楼盘需求量依然旺盛。目前没感到客户流失的情况。

　　不过记者从海淀区一高端楼盘了解到，虽然总体需求量稳定，但存在一种“无奈的流失”。不少高端置业者看准了一套房源，例如一层带花园房子。多个买房人都要抢一套房子，不愿意退而求其次，一旦选不上，就放弃其他房源了。

　　■ 看明年

　　中高端项目放量或增加

　　●郭毅，亚豪机构市场总监

　　由于年底北京单价4万元/平米以上楼盘不批预售许可，预计明年春节及“两会”之后，市场将迎来中高端项目放量的增加。对于6万元/平米以下的楼盘来说，由于需求量较高，加之今年底客户的累积，明年市场放开供应后，预计会形成一波购房热潮；对于8万元/平米以上楼盘来说，市场需求相对有限，在缺少增量需求的背景下，这批高端项目竞争压力将加大，开发商必须提高产品附加值，拥有某种唯一性价值才能在市场竞争中胜出。

　　京高端楼市或稳中有升

　　●沈力男，泰禾集团总裁助理、品牌总监

　　预计明年北京高端楼市稳中有升。一方面，今年北京供应的高价地块都有可能在明年入市，这些地块具有风向标的意义，对其他高端项目会有拉动作用。另一方面，十八届三中全会提出，要让市场在资源配置中发挥决定性作用，高端市场政策或有可能放开。此外，北京明年将加大自住商品房供地，这就可能压缩商品住宅供地，部分商品住宅有可能“被高端化”。

　　楼市高低两端或同步增长

　　●北京房地产业内一资深人士

　　近期的中共中央政治局第十次集体学习，以及十八届三中全会都透露出中央对市场、对房地产市场发展的新思路。习近平总书记的讲话强调，加快推进住房保障和供应体系建设，但是没有提到房价。如果明年中央不再对地方政府进行房价问责，高端市场放开，“以高补低”，加快保障房和普通商品住房建设，就可能出现楼市高、低两端的协调发展、同步增长。

　　本版采写/新京报记者 张旭