房企联姻银行构建产融结合新模式

　　万科、新华联等房地产企业近日纷纷表示将进军银行业，此举引发“土豪”与“金融”的一轮联姻热潮，这也预示着具备类金融属性的地产公司正式从幕后走向台前。业内人士表示，房企与银行携手，意味着地产融资和多元化投资将出现新模式。房企参股银行一方面可以为其融资提供便利，另一方面可享受银行业较高的投资回报，成为多元化投资的新途径。

　　不过，对于这种地产和银行互相渗透和融合的模式，也有业内人士指出，银行对战略投资者的选择需要慎重。今后必须防止房企对银行业务的直接干预，应建立切实有效的防火墙，以防风险在两者之间快速扩散，进而危及整个地产市场和金融市场。

　　房企金融化加速

　　万科日前公告称，拟通过旗下子公司，以基石投资者身份参与徽商银行股份有限公司H股在香港的首次公开发行。预计此次认购的股份数量不超过8.84亿股，最终认购结果将取决于实际发行情况。若发行认购顺利完成，万科估计可占该行总股本8%以上，有可能成为徽商银行最大的单一股东。

　　与此同时，新华联公告宣布，近期公司接到湖南省工商联通知，湖南省政府已正式向国务院推荐该公司为湖南省长沙市拟设立民营银行的发起股东之一。新华联在筹建设立的民营银行中拟持股10%，但持股数量仍需根据政府部门最终审批结果确定。这已是新华联第二次进入银行领域，2012年新华联间接参股长沙银行，不到一年时间账面获利超亿元。

　　10月25日，越秀地产母公司越秀集团表示，越秀集团已向创兴银行全体股东提出部分要约收购，以每股35.69港元现金收购最多不超过75%股份。此次要约收购总金额约为114.44亿元港币，若能实现，将成为四年来首宗内地企业对香港银行的并购案。

　　此外，七家民营企业拟共同发起组建合肥银行，其中5家涉及房地产，房企进军银行业迹象明显。8月底，绿地集团与贵州省政府签署金融战略合作协议，拟在发起设立商业银行，组建金融资产交易所、金融租赁公司等方面开展合作。

　　由于楼市不断进行调控，房地产企业金融化呈现加速态势，近年来相继有中国泛海控股集团、鲁能集团、绿地集团、复地集团、华润集团、星河集团、莱蒙集团等以各种途径渗入银行业。目前众多房企积极进军银行业，预示着未来房地产行业发展将呈现出新的特征和趋势。

　　业内人士认为，一方面资金密集型房企参股银行后，在融资方面可以获得一些便利，有利于拓宽房企的融资渠道，支持房企拿地与快速扩张。另一方面，进入银行业可以获得较为丰厚的投资回报，成为房企业务多元化的投资方式之一。

　　进军银行业成为首选

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，房企频频参股银行，将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。易居克而瑞分析师朱一鸣认为，此次万科成为徽商银行第一大股东，意味着国内纯房企与银行的联姻正在放开。万科看重的是通过“参股银行”实现自身业务与金融的深度结合，万科方面曾表示，此举是为了更好地满足公司客户在金融服务方面的需求，可帮助万科率先向客户提供国内领先的社区金融服务。

　　有分析人士指出，降低综合融资成本也是万科在“城市配套商”定位之下的考量，在公司社区商业、购物中心、写字楼、旅游地产等业务不断增持的状况下，原来以单纯的住宅业务开发为主的融资模式已经不能满足新需求，万科必须拓展更为多元的融资，“参股银行”对于万科来说，其意义堪比万科B转H。

　　房企的发展很大程度上取决于与银行的关系，在持续的宏观调控政策背景下，房企筹建和参股银行一方面可以降低融资成本，另一方面资金流动性将有较大的改善。此外，还可以借助银行平台开发针对旗下项目的资产证券化产品，便利性更高，融资成本也会下降。

　　兰德咨询总裁宋延庆则认为，房企入股银行，一是借助金融业投资对冲日后可能遇到的房地产下滑风险，二是从银行业发展中获得更多的资本回报。尤其是目前银行股估值偏低，可以从股权投资中获益。

　　从今年房地产企业和银行的财报不难看出，银行的盈利能力远超房地产企业。万保招金四家房地产龙头企业今年前三季度的净利润总计为150.9亿元，而仅光大银行一家前三季度净利润就达216.6亿元。

　　业内人士指出，银行业这几年利润丰厚，特别是一些中小型商业银行，对股东的分红利润率达12%至15%，相比其他实体产业来说回报更高，因此进军银行业也就成为首选。

　　谨防衍生风险

　　从金融“国十条”发布以来，不少企业逐渐介入金融业，这既可以缓解民营企业的资金链风险，又可以为大量过剩的民间资本找到出路，减少民间资本高利贷化的倾向和对理财产品的依赖。

　　不过，房企参股银行，需要防止房企对于银行业务的干预。地产与金融互相渗透和融合，既为双方带来便利和利益，也可能由此形成更加复杂的新风险。一旦某一方遭受危机，另一方可能也会迅速受到冲击。银行资产若配置不当，地方债与影子银行都有可能拖累金融业，可能会对房地产业造成冲击；而房地产市场一旦陷入低迷发生紊乱，也势必会影响金融安全。两者捆绑在一起会让风险成倍放大，因此需要特别警惕。

　　从日本房地产泡沫破灭的原因来看，日本地产公司与银行等金融机构的互相参股、交叉持股，造成了地产市场和金融市场之间风险快速传递，大量房企以及金融机构倒闭，形成了巨额不良资产。

　　东方证券银行业分析师金麟认为，为了避免由于大股东干扰银行正常经营和由此产生的风险，银行业监管机构对于发起人和大股东有着严格的监管细则。有银行业专家表示，万科即便成为徽商银行的最大股东，也只能是战略投资者，不会影响到银行的正常业务开展，也很难用银行资金投资房地产。

　　对不少大型集团而言，“地产+金融”早已放在产融结合的战略高度，且已经在地产和金融领域全面开花。不过业内人士认为，适合投资银行的地产商，必须具备几个条件，首先要求本身资金链相对宽裕，不会从银行抽离资金；其次要求具有良好的内控系统和管理能力，企业运作规范；最后还要求拥有较大规模，且拥有较好的信用记录和资源。记者 万晶