9月京城别墅市场成交暗淡

　　金九银十北京别墅市场并未出现与普通住宅市场一样的供需两旺景象。亚豪机构数据统计显示，9月北京别墅市场共实现成交299套，成交面积9.62万平方米，环比上月分别减少了13%、21%。供应上，“金九月”供应未现突破，仅两个项目开盘入市，分别是位于昌平区的香江别墅Ⅱ以及密云县的懿品府，两个项目共新增别墅产品187套。其中香江别墅Ⅱ打破了别墅项目单次少量推盘的惯例，开盘共推出新房源169套，占据了全部供应量的90%以上。

　　“别墅成交在金九银十期间仍维持低迷状态，主因是供应不足。”亚豪机构副总经理高姗分析，自2003年以来，国土部连续九次重申“限墅令”，2012年增加新条目限定住宅容积率不得低于1.0，进一步限定了可用作别墅地块的出让。而这些法规条令在2013年别墅市场开始逐渐显现效力。

　　从成交特征看，总价千万以内的别墅成交仍占绝对主力。亚豪机构数据统计显示，9月份成交总价在1000万元以内的占据了全部成交的67%，而总价800万元以内的产品成交则占据了58%。而从成交单价来看，9月份均价2万-3万元/平方米的产品成交成为主力，占比为41%。

　　高姗分析，受调控影响，目前别墅购买主力为自住型刚需客群。远郊区县别墅因交通成本高，虽然售价相对低廉，但多不会作为第一居所，而部分城区别墅或超大户型产品，由于单价或总价过高也多不会被列入考虑范围。而近郊一些交通便利、配套成熟，单价2万-3万元/平方米之间，面积300-400平方米左右，总价800万元左右的别墅产品则成为自住客群的首选。9月成交较好的香江别墅Ⅱ、中建红杉溪谷、龙湖好望山均为这类产品。

　　“采取加大单次项目推盘量，开盘当日即热销55套，创销售额5.1亿元。”据香江别墅Ⅱ销售人员介绍，由于项目地处高端氛围成熟的西山别墅区，9月新推产品均价2.2万元/平方米，主力产品为700万级联排别墅，800万级独栋别墅及少量双拼，其特征均符合当下别墅客群的购房要求，因此入市后取得不俗佳绩。

　　值得注意的是，9月通州成交领跑别墅市场，当月共实现成交105套，占全部成交35%，领先位居第二的顺义区20%，而排名首位的中建红杉溪谷也位于这一区域，单个项目即实现成交44套，而排名前六的项目中有一半位于通州。高姗分析，通州别墅成交独占鳌头，一方面是由于区域内近期主推的别墅项目像中建红杉溪谷、融科千章墅、天鹅堡等均地处六环以内，区域环境相对较为成熟，而其所提供的产品总价也多在500万-800万元左右，符合市场需求，因此出现阶段性成交的集中爆发。（王微微）