京第二宗限房价地块竞争激烈 容积率有操作空间

　　昨天，北京市国土局公开拍卖两宗土地，其中海淀区环保科技园地块是今年北京推出的第二块“限房价、竞地价”地块。该地块经过8家房企107轮激烈竞争，最终被中铁建以18.1亿元收入囊中，溢价率88.54%，折合楼面价18562元/平方米，而该地块政府规定商品住房销售限价为19000元/平方米，单套住房总价不得超过200万元，地价几乎追上了房价。

　　京华时报记者孙雪梅

　　实习记者刘春燕

　　□现场

　　8家房企竞拍107轮

　　竞拍地块位于海淀区环保科技园，用地性质为F1住宅混合公建用地项目。8月22日开始挂牌出让，出让条件明确标明“出让宗地居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为19000元/平方米”。据市国土局公告显示，该宗地规划建筑面积约为9.75万平方米，起始总价9.6亿元，折合起始楼面价约9845元/平方米。

　　记者在现场看到，该宗地吸引了包括华远、中铁建等在内的8家企业前来竞拍。实创、华远、中铁建三家竞拍主体频频举牌，互不相让。经过107轮激烈的竞拍之后，中铁建成功击败其他竞争者，以18.1亿元的总价将该地顺利拿下。折合楼面价约为18562元/平方米，溢价率高达88.54%。

　　□分析

　　容积率低仍有操作空间

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，出现平均楼面价接近房价的原因，主要是地块并非全部限价，地块属性为F1住宅混合公建用地项目，包括70年使用权的居住地块与很大部分的商业和综合地块。

　　张大伟称，该地块容积率非常低，建设用地面积61062.711平方米，总建筑面积为97511平方米，容积率仅1.6，商业部分的容积率也将比较低，开发商仍有一定的操作空间。

　　针对有市民担心“地块楼面价与房屋限价仅相差几百元，开发商会不会因没钱可赚，无法保障房屋质量”的问题，一名业内人士表示，开发商竞拍前肯定精确计算过成本，不会做亏本买卖。房屋质量有多个部门把关，没有必要过多担心。

　　□预测

　　限价地块有望限涨房价

　　除海淀环保科技园地块之外，昨天随后竞拍的门头沟新城MC04-149地块经过90轮的激烈竞拍之后，被北京锦华盛业装饰工程有限公司以13.3亿元的总价成功摘得，折合楼面价约为1.43万元/平方米，溢价率达81.94%。该宗地规划建筑面积为9.33万平方米，起始总价为7.31亿元，折合起始楼面价约7835元/平方米。

　　统计数据显示，截至目前，北京土地交易额已达1154.89亿，预计年内整体土地成交将接近1400亿元。

　　张大伟称，从目前整体市场看，虽然金九银十量价上涨已经成为定局，但北京后期即将推出更多限房价竞地价地块，今年将有2万套的供应量，这些措施有望逐渐抑制房价的上涨幅度。

　　张大伟称，北京楼市后续的调控措施将逐渐转向“高端市场由商品房主导，中端市场由自住型商品房主导，低端市场由保障房主导”。如果供应量足够多，对市场的影响将非常大。

　　■名词解释

　　限房价竞地价

　　土地出让方式的一种，即在土地出让之前的限制条件中，就约定了入市的价格，开发商根据自己成本和合理利润竞争土地价格。

　　相比其他土地出让方式，这种出让方式，不仅可以限制出让价格，也不可能出现高溢价土地。对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调整作用。

　　■新闻链接

　　限价地块同样有利可图

　　据《中国房地产报》报道，9月4日，恒大地产集团有限公司以40.4亿元竞得豆各庄B地块。该宗地可提供公租房约900套，总价限定在200万元以内的住房2200套，刨除公租房部分，楼面价为16618元/平方米，限价房限售价2.2万元/平方米。业内人士经过计算，认为此地块基本不盈利，于是纷纷称恒大是“活雷锋”。

　　对此，复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民认为“限房价竞地价”地块并非一定不赚钱：“这里面有太多操作空间，由于行政干预过多，空间反而变得更大。”

　　而恒大地产也表示该地块“不会赔本”，而且“性价比高”。接近恒大地产人士对媒体表示：“这里面2500个车位，1.6万平方米商业，估计可以卖到每平方米五六万元，还有3.8万平方米的酒店式公寓，总体来看是有利可图的。”