北京地王拿地两年仍在等规划 崇文商圈遭合景泰富撂荒

　　近日，《证券日报》记者独家报道的北京崇文门地王拿地一年半后仍无动工迹象又有了新进展。8月30日，记者在该地王现场调查后发现，地块已经动工。

　　记者查阅该地王所属开发商合景泰富官方网站发现，其在2011年6月份就拿下的北京崇文门地王项目仍处在“规划中”。记者在现场看到，该地块地表虽然已经被挖开，却未见施工人员施工，整个工地一片寂静。

　　不过，合景泰富主席孔健岷在此前召开的2013年中期业绩会上表示，“北京市场在全国是最好的，公司很看好这里，会加大对北京市场的开发力度”。

　　对此，合景泰富内部人士曾向记者解释，该地块位置特殊，紧邻崇文门地铁站，规划复杂，尚未完成。有不愿具名的业内人士告诉记者，崇文门地块是合景泰富在北京的首个纯商业项目，一旦设计以及客户定位出现偏差，公司的损失会很大。合景泰富开发运营纯商业购物中心经验不足，又不像一街之隔的国瑞地产那样深耕崇文门商圈，诸多因素阻碍了该项目的开发进程。

　　开发商应付开工？

　　8月30日下午，进入初秋的北京天气晴好，记者来到崇文门地块。该地块位于崇文门十字路口西南角，东至崇文门外大街，南至东打磨厂街，西至北京电力工程管理中心，北至崇文门西小街。

　　记者沿地块绕行发现，该地块呈四方形，占地面积不大，步行一周仅需四分钟左右。工地被近两米高的围墙圈住，仅有一扇紧闭的大门。借了围墙外修鞋师傅的椅子，记者看到，挖土机等施工设备停在地上，地块一角的地表已经被挖开，堆起的小土堆长了不少荒草。

　　更值得注意的是，当日天气晴好，下午四点左右，记者在整个地块里没有发现施工人员，仅看到现场停着三辆轿车，整个工地一片寂静。

　　“这个地方以前是崇文门菜市场，不过早拆迁完了，后来一直荒着，直到今年年初，才看到有几个工人施工。”该地块附近一位店主告诉记者，施工也是三天打鱼，两天晒网，时干时停。

　　事实上，这块有着“绝版黄金地块”之称的崇文门地王开发进程一直备受关注，此前本报记者也曾报道过该地块拿地一年半后却无任何动工迹象，而国家对处置闲置土地也有明确规定，其中有超过两年不动工即无偿收回的规定。

　　纵观合景泰富的开工动作，上述业内人士表示，这可能是一种敷衍性开工，放几台机器，挖个坑，就无法认定开发商没有开工。这样的话，开发商的地块既不会被政府无偿收回，企业又能拖延开发进程。

　　“反正现在北京土地价格一直在上涨，合景泰富当初拍这块地王的4.32万元/平方米楼面地价，在维持了一年多北京最高单价地王纪录之后，今年已经多次被刷新，目前北京孙河地区住宅用地的楼面地价已经达到了5.2万元/平方米。”该人士进一步向记者表示，一般来讲，商业金融用地要比住宅地块单价更高。

　　项目入市遥遥无期

　　正如上述人士所言，2011年6月27日，经过33轮竞价后，崇文门地王最终被合景泰富子公司广州市丰璟房地产开发有限公司以7.1亿元竞得，溢价率近140%，楼面地价4.32万元/平方米，成为当时北京的单价地王。

　　两年多时间过去了，该地块虽然扭扭捏捏动工了，但合景泰富内部人士曾向《证券日报》坦言，该地块规划仅为一栋楼，将建设成高档购物中心，至于何时建好以及何时开业都无法确定。“该地块紧邻崇文门地铁站，项目规划设计比较复杂，目前公司正与政府协商相关规划细节，因此项目仍在规划中。此外，该地块若集中施工，将对周围居民造成噪音干扰，夜间施工难度又很大，比较尴尬。”

　　不过，噪音干扰的理由显得有些无力，毕竟不能因为噪音干扰而将该地块“撂荒”。值得一提的是，该地块紧挨崇文门饭店、新世界百货以及国瑞城，地处崇文门商圈核心位置，同时也在商业购物中心的密集分布区中，而该商圈的购物中心已有饱和趋势。

　　对此，有专业人士向记者表示，崇文门商圈的市场消费能力有限，合景泰富又不具备国瑞地产深耕这一商圈的经验，无论从设计还是定位以及后期运营来看，公司的压力都很大。

　　实际上，在拿下崇文门地王后不久，国际评级机构瑞信就发表报告称，虽然该地面积较小，但公司之前并无建设或管理商场的经验，将增加投资营运风险。7.1亿元人民币支出短期内不会大大改变公司的财务状况，但可能会造成长期现金负担。

　　瑞信的担忧正在演变成事实，这笔投资每年仅资金成本就是不小的数额，况且项目无法周转也给企业造成很大负担。

　　除此之外，上述业内人士也表示，合景泰富的融资成本和负债水平呈上升趋势，资金遭到掣肘。崇文门地王项目属于商业地产中的购物中心，现金回笼慢，利润回报周期很长，这或许是公司迟迟未开发该项目的最主要因素。

　　融资成本飙升1.4亿元

　　实际上，今年多家开发商的债务结构都得到了优化，但合景泰富的负债水平却在上升。公司2012年负债率为63.5%，与2011年的61.8%相比增加了1.7%；2013年上半年则增加至72%。对此，公司高层表示，“正常情况看，负债率中期会相对高一些，因为上半年的融资成本会便宜一点，但到了下半年就开始吃紧”。

　　翻阅合景泰富2013年中期业绩报告可以发现，公司今年上半年融资总额约53亿元，但融资成本飙升了1.4亿元。中报显示，公司在2013年年初以8.625%息率发行了7年期3亿美元优先票据；同年5月份，合景泰富又获得人民币25亿元固定资产经营贷款，年期为13年；同月，合景泰富又联同合作方从境外银行借入人民币10亿元开发贷款。

　　值得注意的是，有资深分析师向《证券日报》记者表示，今年海外融资成本普遍较低，平均利率水平约为4%，而且融资期限普遍较长。从上述大环境来看，合景泰富发行的8.625%的7年期美元债券利率明显较高。有港股大型开发商高层也向记者表示，以合景泰富的评级来看，这个利息水平偏高。

　　事实上，合景泰富近年来的融资成本快速攀升之势较为明显。公司2010年融资成本为0.2亿元，而2011年这一指标为1.25亿元，融资成本上升了1.05亿元，同比上升525%。不过，公司2012年融资成本有所下降，为0.7亿元，仅半年时间后，公司2013年中期报告显示，报告期内，合景泰富的融资成本已经超过2.14亿元。

　　按此计算，合景泰富2013年上半年，融资成本飙升了1.4亿元有余，增幅为200%左右。对此，公司解释，有关若干一般企业贷款及优先票据的借贷成本，由于该等借贷并不用作项目开发，因此该等借贷成本并未资本化。

　　负债率、融资成本高企加重了企业资金链的压力，上述业内人士表示，加之该地王项目投入资金并不低，而且在运营过程中，由于这一商圈内购物中心饱和，其出租率可能并不如预期，也就是说短期根本无法实现盈利。“光投钱难见回头钱的项目在企业资金实力不强的背景下显得有些尴尬。”■本报记者 王丽新