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京城楼市步入“后新政”时代 市场观望情绪增强

2013-05-13 09:35 来源:新京报 字号:       转发 打印

  在价格管控下,开发商难过“取证关”,北京楼市供应量和成交量双降。 图/CFP

  据开发商统计,朗润园目前的销售率约为八成。新京报记者 张旭 摄

  2012年5月,北京楼市以“红五月”正式奠定全年“低开高走”的大势,但今年5月正逢楼市新政“满月”,如果说3月的成交暴涨透支了后期需求,4月成交下跌完全在预期中,业界对5月则充满希望,开发商的推盘积极性有所增加,但同时市场观望情绪也进一步增强。

  强摁住的涨势

  5月首周(4月29日-5月5日),北京商品住宅成交1453套,成交面积14.56万平米,分别环比大跌五成,房价则持平,暂未再上涨。新政一月后,北京楼市似乎再次面临一个十字路口。

  此前3月31日,随着国五条北京细则的出台,北京楼市迎来了三年来最火爆的春季销售。4月,由于开发商和政府在取证问题的博弈,使得获批预售证入市开盘的项目较少,最终据北京市住建委网签数据显示,4月北京楼市一手成交环比跌57%,二手环比暴跌88.%。

  “新政实施一个月后,现在一手的签约价格已经全面停涨”,亚豪机构副总经理高姗介绍,4月4日恢复网签以来,每周成交均价都保持在21500元/平米左右,价格大涨现象已再不可见。

  但这和购房人的心理预期仍有落差。“现在不仅涨价,还买不到房”5月8日,一位购房者在房山中粮万科长阳半岛告诉记者,他问了包括长阳半岛在内的好几个项目,虽然还没集中选房签约,但销售表示已经停止排号了,想买下一期,开盘时间不定,还一定会更贵。

  限价下的招数

  “还是中低端的刚需楼盘供应不足的问题”,高姗表示,截至5月5日,北京商品住宅期房存量3.4万套,现房存量2.7万套,整体一手房市场存量降至6.1万套,再创历史新低;而4月1日-5月9日,北京仅有17新盘项目取证,如朗润园、金茂悦等知名项目开盘即火。

  而业内人士普遍认为,在货币超发、投资手段匮乏、需求旺盛的情况下,房价下调的可能性较小,政府目前的限价政策下,开发商为获利可能会采取一定措施规避。

  据北京一位民营房企营销负责人介绍,限价令下,并不是不允许涨价,而是涨幅不能大。“目前销售价格总体还是向上走”,上述负责人表示,2012年时住建委已经以“卡”预售证来调控价格,但当时申请5%-10%的价格涨幅能轻松通过,近期就较困难;当时也仅对期房进行价格管理,近期对现房的申请价格也严格控制。

  记者了解到,为了规避限价令,部分开发商已经采取了精装修合同单列、较低价的毛坯房特定供应相关团购机构、只推大户型或好楼座等手段,“实在不行,地下室等原本算赠送的面积改为自购”,一位别墅开发商对记者如是说。

  ■ 开发商动向

  抢跑派 不愁没买主

  北京市住建委网站显示,从4月1日至5月9日,共有17个项目拿到预售证。在调控之后,大量项目推迟开盘的背景下,这17个项目成了调控后的北京市场上的抢跑者。在同样的市场背景下,其境遇和反应却截然不同。

  入市楼盘“不愁卖”

  在4月份以后拿到预售证的17个项目中,万科占了3个。据北京万科提供给记者的数据显示:4月11日,位于房山的京投万科新里程开盘,推出200套房源,截至4月底签约率大约为60%。位于大兴旧宫的金第万科·朗润园4月28日和29日举办选房活动,共推出544套住宅产品,目前销售率约八成。5月7日,位于房山的万科幸福汇项目开盘,推出142套房源,开盘当天签约60套,去化率约为58%。

  房山某品牌项目工作人员介绍:“据我的了解,调控之后,房山各个项目的来电来访量还是有所下降的。如果以前一周的来电来访量有250到300组,现在可能在200组左右。但和推出的房源相比,蓄客情况也算是不错的。”他还介绍,与需求的减少相比,房源供应上的减少幅度更大。“据我所知,在房山长阳区域,就有3、4个原本准备在4月份推盘的项目,开盘推迟了,至今没有拿到预售证。”

  高开项目“占便宜”

  在记者探访中,在销售价格上比较突出的是K2玉兰湾项目。其毛坯普通住宅的报价为2.5万元/平米-2.6万元/平米。而附近的华业东方玫瑰项目,毛坯住宅售价为18500元/平米,另有赠送面积。

  在北京市住建委网站,记者看到,在新政出台之前的3月2日,该项目有过一次开盘,预售审批价格为27702元/平米和27299元/平米。因此,4月27日该项目拿到预售证,预售价格为27267元/平米和26414元/平米,与前期价格相比,仍可算作没有涨价。

  高策地产服务机构首席策略官李国平表示:“一些新政之前高开的项目,现在反而日子比较好过。因为现在要求是和以前比不能涨,这些项目卖高价也不算作涨价,拿预售证比较顺畅。”

  博弈派 等待发证放行

  “这三期还不知道什么时候开呢,四期肯定要下半年了。”5月8日,金融街·融汇一位售楼员这样对记者说。据记者从天宫院板块楼盘了解,区域老项目如今还是积极寻求开盘放量,但难点在取证;取证的难点在于价格。

  暂无新房源推出

  位于天宫院的金融街·融汇,在去年11月底二期开盘后,融汇一直在等待三期开盘。根据售楼员介绍,融汇三期预计推出两栋楼600多套房源,且截至今年3月上旬就积累了3000多组买房人,并停止当期登记排号。但过了两个月,现在也没有拿到预售证,不知道什么时候开盘。

  同在天宫院板块,类似中国水电·云立方、保利·春天里也都有超过半年的时间没有新开盘放量。云立方售楼处透露的消息是,可能下个月开盘;而春天里售楼处则表示,暂时不卖了,开发商全力准备南侧新项目——保利首开·熙悦春天,争取下半年入市。

  北京今年的限价政策对于房企来说无疑是一道坎,房企基于市场需求支撑等原因,或多或少都在寻求涨价,涨价预期在每平米1000-2000元不等。市住建委网站显示,融汇、云立方、春天里上一次开盘成交价都在16000元/平米上下。可以想见,类似天宫院板块的开发商还处在与有关部门博弈的阶段。

  买房人心态现分化

  而在这种博弈过程中,买房人的心态也出现分化。

  一位已经在某项目排号的王先生就表示,“限价令”要是能严格执行,开发商涨价的愿望落空,平价甚至降价开盘,对现在的买房人来说肯定是好事情。但也有买房人担心,楼盘放量时间一再延迟,需求越积越多,开发商反而更有底气涨价。

  在熙悦春天看房的一位张先生就介绍说,最近一直在关注天宫院,“想买都没房子可买”。就怕一旦某个楼盘先拿证,可能会从别的楼盘临时吸引过去很多客户,“开一个抢一个,恶性循环了”。

  纠结派 高端盘寻求突围

  调控背景下,高端楼盘因为价格原因往往处于更微妙的位置。然而有需求的支撑,不少高端楼盘还是在寻求各种突围。根据记者了解,诸如东四环华侨城、东二环外当代MOMA·历峰等高端项目都在寻求五六月份放量。

  “期转现”难掩尴尬

  今年不少高端项目的热销,也给了当下高端市场更多信心。3月,华侨城7号楼推出140多套房开盘几乎售罄。4月初,望京金茂府开盘热销。4月28日,当代MOMA·历峰推出50余套房当天认购超九成。整个4月,北京网签数据显示,住宅销售冠军为高端项目西山壹号院。

  值得一提的是,相对于不少期房现在遇到“拿证难”,一些已经是现房状态的高端盘基本处于现房或者准现房状态,有的已取证楼盘直接就少了取证的烦恼。此外,如东四环内一知名高端楼盘,准备在近期推出一栋“楼王”,目前正在办理“期转现”。

  不过在北京明确限价的背景下,有业内人士认为,高端盘借“转现”突围也不是一件那么容易的事,“可能会让楼盘很纠结、很尴尬。”

  部分高端盘“放低姿态”

  在更为敏感的价格上,不少高端盘还是放低了姿态寻求买房人认可。

  今年3月,北京华侨城开盘均价不到4万元/平米。北京华侨城副总经理谭笑也表示,新开盘在价格上首先会顺应国家的政策,没有很高的期望值。有业内人士表示,在南五环有楼盘都开始追求近5万元/平米的时候,东四环高端盘卖4万元/平米上下,显示出较高性价比。不过根据记者从华侨城了解,目前该项目也遇到一栋“现房办证周期长”、一栋“期房取证比以前更繁复”的问题。

  也有一家高端楼盘开发商颇有些无奈地表示,在调控的背景下,高端楼盘不能端着架子一定要卖高价,要避免在调控背景下显得“刺眼”,价格上只能自我约束些。

  不过不少人士对高端市场的预期还比较乐观。亚豪机构市场总监郭毅就谈到,一线城市高端住宅市场抗风险能力高,当下对资金吸引力比较强。这也使得高端楼盘在入夏之后积极寻求一波新行情。

  ■ 延伸

  二手房市场回复平静

  北京新国五条细则落地后,受20%个税等政策影响,买卖双方均持观望情绪,相比于3月的“疯狂”成交,4月北京二手房市场迅速降温。同时从4月下旬以来,二手房成交探底回升,相比月初有所增加,新增客源也有所增加。

  量跌价稳

  据北京市住建委数据显示,4月份北京市二手住宅网签5212套,环比下降88.1%,同比下降47.7%,是自2012年3月份以来首次同比下降。与1月正常水平相比,下降了73.4%。价格方面,4月北京二手住宅成交均价26550元/平米,环比下降3%,整体价格出现止涨。

  虽然4月份二手房成交量、均价整体呈下滑趋势,但是从4月周数据和各门店反馈来看,4月底至今,二手房成交量有小幅回升,价格基本稳定。

  “4月上旬是新政过后最惨淡的时候,4月份门店仅成交了4套房源。但是从4月下旬开始,来店里看房的人数有所增加,5月至今已经成交了2套房源。但是与以往相比成交还是处于低位。”麦田房产百子湾地区一门店经理介绍。

  观望蔓延

  北京新国五条细则中对二手房买卖双方都有明确限制,使得目前二手房市场上买卖双方的观望情绪加重。

  “细则刚下来时,不管是业主还是购房客户,我们打电话都约不出来,都说看市场情况再等等。最近有一部分客户开始看房,但是买卖双方仍是相当谨慎。”链家地产立水桥一门店经理介绍。

  麦田房产万柳一门店经理也表示,除了部分急售的业主,其他业主仍处在观望中,一般也不会轻易降价。而购房者也是相当谨慎,尤其是改善型客户,更是希望一步到位,对房源各方面的条件要求更高,并不急于出手。

  ■ 专家视角

  增加供应是根本

  ●李国平,高策地产服务机构首席策略官

  现在的市场是很矛盾的。如果预售证审批导致开发商无法推盘,供应就会减少。虽然现在购房需求也会有减少,但供应少得更多。

  在价格方面,我觉得可能不会往下走。目前不准涨价的价格审批制度,也未必会成为长期的政策。如果政策持续,不排除有些现金流紧张的开发商会在调控压力下低价入市。这种项目很容易“月光”,其实对市场也不是好的信号。现在土地价格实际上还是在上涨的。对于开发商来说,也还要做下去。不会因为限价就不拿地了。目前来看,开发商拿地还是比较踊跃的,表明对未来还是比较看好的。

  钻政策漏洞风险大

  ●袁阳,伟业顾问集团商业投资管理公司副总经理

  目前对于开发商来说,主要面临的是市场的变化,购房者转抢购为观望,进而影响开发商的销售目标。此外,预售证发放受到严格管控,也会影响推盘时间。

  我认为更多开发商还是会持观望的态度,或会采取小的手段试探政策力度,而不太会有一些开发商去做违反政府规定的事情,去冒比较大的风险。目前一些开发商所采取的行为,更多是试探性和解决眼前问题的行为,而不是解决新政对其影响的长久之计。

  开发商应该注意的是怎么做才能符合目前的政策,而使得自己的利益不受损失。在这样的前提下寻找一些营销、销售上的手段,不建议寻找政策方面的漏洞,钻市场的空子。

[责任编辑: 雍紫薇]

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