涨幅全国第一成跌幅第一 温州楼市何时回归理性

　　在新一轮房地产调控全面展开之际，在国内楼市大多涨声一片之际，温州楼市这一连续成为国内大中城市房地产价格惟一下降的市场，再次引起社会的关注。

　　业内人士认为，温州是个相对封闭的市场，对全国房地产调控不具有借鉴意义。然而10多年的大起大落，投机性交易极速推高房价，过度投资房地产导致实体经济空心化，温州“样本”足以敲响警钟。现在的温州楼市又在经历着怎样的变化，它的理性回归对于仍然“内热”的国内楼市又有什么样的启示？

　　观市——整体市场趋于平衡

　　投机性泡沫被挤出，“刚需”和“首改”市场依然存在，不会出现崩盘

　　近日，房价“全国领跌”的消息又让温州“火”了一把。记者连日在温州采访，不同地方，不同楼盘，价格有升有降，交易正常进行，楼市景象并非“哀鸿遍野”。据多位业内人士分析，整个楼市总体运行已经在前几年房价上涨过快之后回归理性。就目前情况看，原来的投机性泡沫被挤出，高端住宅市场受冲击比较严重，但“刚需”和“首改”市场依然存在，不会出现崩盘。再加上杭州、宁波等国五条地方细则出台相对温和，市场观望气氛也在逐步消解。今年一季度，温州规模以上工业产值自2011年四季度以来首次实现正增长，预示着温州经济逐步走出低谷，企业家信心指数也在回升。未来温州房价既不会大面积下滑，也不会大幅度上涨，整个楼市会日趋稳定。

　　事实上，从去年下半年开始，温州的楼市已经渐“热”。一个明显的现象是，房开公司不仅请专业团队策划广告，还精心设计楼盘品质。温州地区发行量最大的媒体房产工作室主任告诉记者，去年下半年至今，他们每天的重要版位几乎都是房开广告，就这样还经常排不下。据今年一季度不完全统计，温州报业集团房产广告刊登总量超4000万元。

　　温州泛海房地产开发有限公司副总经理郑云杰告诉记者，他们公司新开发的凤凰城楼盘去年5月开盘，不到1年开了3期，总共750套房子一下就售出了70%。而在城市西向的瓯海区，温州市瓯海房屋开发有限公司董事长朱文达说，他们的国际华府新楼盘今年6月才销售，总共824套住宅，现在已有2000多人登记要房。温州中小企业发展促进会会长周德文说，国五条细则出台，对整个楼市影响非常有限。毕竟，温州民间资金富裕、购买力强，可以支撑得住。目前整体市场趋于平衡。

　　启示——市场供给调节价格

　　应该让房地产市场供求关系正常化，最终通过市场供给来调节价格

　　与一线城市不同的是，温州楼市买卖双方80%都是温州本地人，这本身是个封闭的市场。温州楼市走向对“封闭市场”具有一定的示范性，也给其他地方带来启示：城市产业空心化和企业盈利能力不足必须在根本上予以解决，应该让房地产市场供求关系正常化，并在土地供给、保障性住房等方面解决结构问题，最终通过市场供给来调节价格。

　　对于3月份温州房价继续下跌的原因，21世纪不动产温州区域市场部经理陈伟认为，在全国很多城市中，供应市场的一手房一般大于二手房，而温州的比例是二八开。“国五条”细则出台后，新楼盘普涨，导致了绝大部分城市的房价上涨。而温州因为新楼盘房源相对少，在房价的走势中难以起到主导作用；同时，受“国五条”刺激，温州二手房交易“井喷”，3月份一个月的成交量至少是平时三四个月的总和。来自温州市房屋登记中心的消息说，从3月4日开始的近一个月时间里，该中心办理二手房交易登记均在160件以上，是此前工作日平均登记量的8倍。买卖双方赶着交易过户，极大地增加了议价空间。

　　另外，去年以来因银行还款断供以及民间借贷纠纷引起被法院查封而进入拍卖市场的房产呈增长趋势。据不完全统计，今年1月份至今，就有50多套房源出现在各大拍卖行的拍卖公告上，而这类房子的价格明显低于同类楼盘，这在客观上也使房价有一定降幅。

　　未来——重视发展实体经济

　　单靠房地产市场支撑的城市如“空中楼阁”，只有发展实体经济，税源才有可持续性

　　业内人士认为，温州楼市目前面临的问题主要是实体经济和投融资瓶颈问题。因为实体经济不好，这几年温州人把80%的资金都投到房产中，还几百亿上千亿带出去，到外地炒楼的资金超过70%。温州的高房价就是因为大量实业资本和金融资本合力催生的“怪胎”，但近两年投机性交易退出将会让市场回归理性。

　　对企业而言，不能把所有资本尤其是办实体的资金全部投进去，否则必定会“风头霉头两隔壁”。温州这几年正是由于过度投资房地产而导致实体经济空心化，进而影响了整个经济社会发展，各项指标连年排位浙江省末位。另外，地方政府要着力建设好保障房，不能过度依靠土地财政来维持发展。一个地方的房价很大程度上是建立在经济基础上，单靠房地产市场支撑的城市犹如“空中楼阁”。只有重视和发展实体经济，税源才有可持续性。

　　去年5月温州出台了振兴实体经济“1+X”政策，就是要加快产业转型升级、促进实体经济发展。温州市区2013年度国有建设用地供应计划显示，今年市区拟供应用于房地产开发的商品住房用地17宗共922亩，商服用地57宗共3033亩。截至4月中旬，市区共供应商品房建设用地近1500亩，成功出让了1243.16亩。有人认为，2013年是温州大发展的黄金时期，城市道路、交通等基础设施加快建设，城市格局迅速拉大。城市的发展势必将促进房地产的新一轮增长。

　　让资本重投实业“怀抱”

　　亢 舒

　　温州房价下跌，被很多人视为楼市泡沫开始走向破灭。然而从本报记者的调查来看，温州楼市的情况没有那么糟糕。虽然高端住宅市场受冲击比较严重，但“刚需”和“首改”市场依然存在，应该不会出现崩盘。从短期来看，温州楼市的危机或许不会愈演愈烈，但是近些年温州楼市的起伏足以给人们敲响警钟。

　　最近一段时间楼市下跌的还有海南的一些地方，内蒙古的鄂尔多斯等。这些地方有一个共同特点，即投资投机吹大了楼市泡沫。以温州楼市为例，前几年的全民炒房热把房价捧到了天价水平，如今遭遇去投资化，房价随之大跌。其他三四线城市有必要警惕这种现象重演。当前一二线城市的楼市也存在大量投资投机性需求，不过由于楼市投资资金相对多元，出现大起大落现象的几率相对低。

　　当实体经济发展所带来的利润远远赶不上投机带来的利润时，眼看着通过实业套钱搞投机的企业一夜暴富，大部分企业的发展目标都会受到影响，随之而来的是生产经营模式的大幅度改变。企业以实业作为向金融机构贷款的依据，获得资金后大量圈地、盖房、做房地产，“炒房”风生水起，进而全民投资、全民投机逐渐演变成一场“盛宴”。没有实业支撑的金融市场会积累泡沫，在很短的时间内把资金和人力大量抽离实业，造成实体经济空心化蔓延，将加速泡沫的破灭速度。

　　过度依赖房地产，使房地产投资投机在整个经济当中的比重过高，十分不利于整体经济发展。楼市调控的必要性正在于限制投资投机性需求，挤出楼市泡沫，让更多资本回归实业，从而维护好国家的金融安全和经济安全。据报道，随着楼市调控进一步深入，很多温商认为房地产投资暴利时代终结，炒房者重回实业的风气渐浓。

　　发展好实体经济，投资渠道更加多元化，房地产市场才能平稳健康发展，经济发展过程中的风险才能更小。

　　新闻背景

　　温州房价这十年

　　以炒房团著称的温州被认为全国楼市重要的风向标。

　　10年前，温州房价已经跑在全国前面，市区黄金地段房价逼近7000元/平方米。2005年初，温州市区房价开始步入“万元时代”。2007年，温州房价开始飙升，即便在2008年也不例外。相关监测数据表明，2006年至2011年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨至34674元/平方米，6年足足涨了4倍之多。

　　当国内诸多城市房价在2008年遭遇滑铁卢的时候，温州房价实现了58%的惊人增长。2008年，温州市区房价均价2.6万元/平方米。2010年，温州市区房价突破3万元/平方米，排名位居全国地级市第一。

　　从2011年11月开始，温州住宅用地陷入9个月“冰封期”，土地市场进入市区住宅用地“零成交”状态，土地成交价格下降幅度居全国之首。2012年温州市住宅交易价格明显下降，新建商品住宅销售价格同比下降14.3%，全年新建商品住宅成交均价同比下降24%，楼市回归初现曙光。

　　文/本报记者 郭存举

　　说法

　　民间资本过去在温州楼市中扮演了重要角色，在限购、限贷和房产税等政策的影响下，温州房价迅速下跌，这正是调控政策的积极成果，也是房价理性回归的表现。温州楼市的下跌也预示着国内其他城市楼市新的发展动向，房价的理性回归并非遥不可及。

　　——温州大学房地产研究所研究员 陈 鸿

　　从宏观背景分析，温州房价的起伏，是伴随着温州实体经济增长动力下降，以及去虚拟化过程中发生的。实体经济去虚拟化是温州房价暴跌的重要诱发因素，房地产市场发展离不开实体经济，实体经济是基础，脱离实体经济发展，大肆投机房地产，只会导致房地产泡沫，最终促使房地产泡沫破灭。

　　——财经评论人 项 峥

　　温州房价是中国相当一部分城市房地产出现大幅度转变以后的一个风向标。整个房地产市场的投资行为在未来将会发生很大变化，过去10年是房地产投资的一个盛宴。随着制度的调整，包括房地产转让交易税等一系列制度的完善，投资于房地产的收益会越来越少。

　　——北京大学风险投资研究所研究员 马光远

　　(本报记者 郭存举整理)

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