楼市“冷”得很“正常” 购房者谨防促购忽悠

　　(绘图 彭雳)

　　“国五条”细则落地，4月各地网签量都出现大幅下滑。如广州上半月一手房网签大跌近五成，二手房较3月底更下滑逾七成。不过客观来看，4月数据的下滑是相较于政策末班车导致集中成交的3月；与往年同期相比，本月的成交量其实算不上惨淡。

　　分析原因有二：一是经过短暂一段时间的观望，近期市场又有购房者认为“国五条”没有预想的严厉，反而看涨后市进而入市；二是由于除北京外，其他各大城市二手房交易个税新政的操作办法迟迟还未出台，出现了二手中介借着出台时间节点的各种传言，“忽悠”买卖双方加紧交易的现象。

　　对此，南方日报向广州市地税局咨询获悉，广州二手房个税计征办法出台尚未有时间表，短期内出台的可能性并不大。购房者须提防因传言而加急过户而导致的风险。

　　4月交易量较往年并不少

　　广州“国五条”细则出台已过半月，二手房市场明显降温。记者近日在广州房地产交易中心看到，与3月时交易中心内人头攒动、各个窗口排起长龙的景象形成了鲜明的对比，目前交易中心内人流稀松，鲜有排起长队的现象。与此同时，不少房产中介也感受到4月的“冷清”，有中介负责人表示，进入4月后，二手楼市成交量骤然下降，较3月底下滑了七成多。

　　一手房方面也并未出现此前预想的二手房需求转移到一手市场的现象。阳光家缘数据显示，4月前两周广州一手房网签量出现近五成的萎缩，发展商及买家的观望情绪较浓，

　　4月的市场降温主要由两大因素决定。首先是买家的提前入市，“国五条”细则发布后，不少人为了抢在新政之前买房，不惜缩短了购房周期，让3月成了一个交易井喷月，也透支了未来的交易量。另一方面，4月以后开发商推货的减少也限制了成交量的维持，广州人向来没有在清明期间买楼的习惯，因此主导一手楼市的开发商也没有在此期间推出重磅产品，而传统的销售淡季“五一”黄金周又即将到来，开发商显然有理由将重点项目和更加实用的优惠政策留到那时。

　　当很多人就此感叹“国五条”的重磅效果时，其实市场真实的情况却也谈不上真正的遇冷。

　　4月的交易量的确出现大幅缩水，但值得注意的是，这是相较异峰突起的3月销售量而言的。据统计，3月广州的二手房网签量超过7600宗，比2月的1541套增加4倍多，相比1月也有2倍的增幅。而4月上半月日均网签量为151套，超过200套的天数也有7天，这与2012年4月4000余套的交易量相比，其实仍维持在正常水平。一手房方面，2013年4月1-7日广州一手房网签量1400套，4月8日-14日1502套，同比2012年4月2日-4月8日的1099套和4月9日-15日的1342套均有上升。同样在深圳，也出现了类似的现象。

　　各种传言“忽悠”加急购房

　　业内人士分析，4月交易量没有想象中的淡，主要是因为经过短暂一段时间的观望，不少人认为“国五条”没有预想的严厉，没有真正发挥威力，反而看涨后市。

　　世联地产调查显示，2013年一季度购房者信心指数为56.8，较上季度小幅下降0.2，是自2011年四季度以来首次出现下降。但与去年下半年相比，2013年一季度超过八成的购房者认为周边楼盘有不同程度的涨价行为，且有超七成购房者看涨未来房价，再创调控以来新高。

　　而尽管4月成交量较3月出现大幅萎缩，但价格方面并没有明显的下滑迹象，更有20%的热销楼盘在新政出台后涨价。而有分析认为，一旦房企在“五一”前后掀起推货高峰，市场可能重燃从去年3月开始的热度。

　　此外笔者走访发现，由于广州二手房交易个税新政的操作办法迟迟还未出台，出现了二手中介借着出台时间节点的各种传言，“忽悠”买卖双方加紧交易的现象。

　　早在上月，广州版细则尚未落地之时，二手市场就风传多个新政落地时间节点的版本。为了赶在新政落地前交易，避免可能大幅增加的税费成本，市场恐慌性购房的现象十分明显，这些传言也大大加剧了这种心态。而细则落地后，由于仍未像北京一样明确二手房交易个税计征的具体办法及执行时间，又提供了传言滋生的温床。

　　近日二手房市场传言，本月26日将是广州执行新“国五条”细则中个税计征新规定的节点，已核税的须在此时间前完税，否则将重新核税。该传言经过市场的反复发酵威力不小。在房地产交易中心，笔者就碰到了一位受此传言影响的购房者李女士。她介绍，原本家里就有购房计划，但因为无法一次性付款赶不上在3月完成交易，最近一听说4月26号才开始执行新政，赶紧办完了银行同贷赶来交易。

　　笔者近日也以购房者身份走访了多家二手房中介，获得了多个版本的新政执行时间。有中介还是强调4月26日的时间节点，有中介称会推至五月中旬，但均是借此催促笔者尽快交易。

　　广州个税计征办法短期内不出台

　　针对市场出现的新情况，广州市地税有关负责人独家对南方日报重申，广州二手房个税计征办法出台尚未有时间表，短期内出台的可能性不大，请购房者不要轻信包括二手房中介在内的传言。

　　该负责人表示，市地税将坚决贯彻国家和市政府的“国五条”关于严格执行“卖房征收20%个税”的要求，正在制定的地方实施细则正在紧锣密鼓对各种细节作出预判。

　　据了解，“国五条”出台以来，仅有北京明确了二手房个税计征的明确办法及执行时间。根据北京版细则，征收个人转让房屋的财产转让所得，应以转让财产收入额减除财产原值和合理费用后的余额，再按照20%税率计算纳税。而对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。对主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征；而纳税人不能提供房屋原值相应凭证，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。此外新旧政策的划分时间则以网签为准。

　　上述负责人表示，北京版细则对广州版细则将起示范作用，但广州具体情况仍需要具体分析。他透露，根据个人所得税法及其实施条例，广州版细则在计算二手房交易个税时，也将减除财产原值和合理费用后的余额再进行计征。

　　由此有业内人士分析，广州版的执行办法相信也会比较“温柔”，购房者无须太过恐慌，而特别是计征办法出台目前尚未有时间表，购房者不应受中介“蛊惑”特别急于交易。(记者 卢轶 实习生 刘合潇)

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